原标题：贺铿：我国房地产泡沫或不低于30% 调控要防止“硬性破裂”丨对话
来源：中国房地产报
记者 李叶丨北京报道
中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位已经非常准确了，我们希望调控结果是房价比较平稳的落地，不是大起大落。
提到贺铿，长期关注经济和房地产的人对他的第一印象就是“敢”，敢于说真话，更敢于指出问题症结。过去10多年里，他关于我国房地产的观点被广泛传播。“房子炒来炒去，将来是一定要出问题的”“房地产行业的性质是什么？它是一个民生行业。”
事实上，敢于说真话，也是贺铿的人生观和价值观体现。作为第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席、著名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者，贺铿曾在接受采访时坦言，“我的主观愿望就是‘抱朴守真’。在参政议政中，自己说了不一定马上见效，但一定要敢于坚持，看准了的事情要敢说、反复说，直至让大多数人理解和支持才能发挥作用。”
目前，全球疫情仍处于暴发高峰，百年难遇的疫情冲击着经济、生活每一个环节。国内疫情虽然得到了有效控制，但在恢复经济过程中仍面临挑战。同时，我国房地产行业与经济发展又有着复杂而紧密的关系。因此，房价、调控、经济形势等成为人们当下最关心的几大话题。
近日，中国房地产报记者就上述话题采访了一向敢于发声的贺铿。
中国房地产报：您多年来一直坚持这样一个观点——“我国房地产泡沫或不低于30% ”“平均房价应该下降30%”，这是基于什么样的算法和思考？
贺铿：“我国房地产泡沫或不低于30%”中的“30%”这个数字是通过房价收入比推算出来的，房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比，国际上通用的房价收入比计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。国际公认的合理房价收入比取值范围为4-6，我国房价收入比则为8-10，所以至少超过了合理范围30%。
中国房地产报：近年来随着“房住不炒”的提出，各地都进行了楼市调控，但对于不少热点城市来说，调控效果并不尽如人意，您认为背后原因是什么？
贺铿：现在很多城市房价基本都已经稳住了，但对于一些地方来说面临着两难状况：一是一部分人希望通过房子来发财，自然不希望房子降价；二是不少地方政府通过卖地可以获得较高财政收入，打击房地产对地方财政也有较大影响；三是中国房地产行业在过去近20年时间里被当作一个支柱产业发展，演变下来积累了一个问题，那就是国内房地产企业在银行负债率较高，老百姓买房也要通过银行进行贷款。根据银行数据统计，我国现在个人住房贷款高达35万亿元，我国中长期消费贷款总额是42万亿元，相当于对我国大多数居民来说，申请中长期贷款都是为了房子。同时房地产开发商贷款余额在12万亿元水平，在这种情况下，如果调控得太急政府可能也担心出问题。
实际上，中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位已经非常准确了，我们希望调控结果是房价比较平稳的落地，不是大起大落。
中国房地产报：关于“房价泡沫”大部分人认为最好的结果“软着陆”，房价能保持相对稳定；但目前从新房二手房市场看，一些城市房价依然有创新高的情形出现。您认为，未来房价是否会“硬着陆”？如果房价“硬着陆”又会怎样呢？
贺铿：所谓的“创新高”，一部分也是炒作出来的。此前被报道过类似房价暴涨的深圳、广州这些城市我前不久去过，的确存在有一些人想通对这些地区的房子进行投资来赚钱的问题，但我想当地政府会把这个问题解决好。
所以，我认为不会出现“硬着陆”情况。假如说真的出现“房价的硬着陆”，那结果就是金融危机，世界上的金融危机都是房地产引起的，巴西、日本等国都是这样。房地产相对平稳的“软着陆”就是要避免金融危机，调控的过程中也一定要防止出现泡沫的硬性破裂。
中国房地产报：您对中国2021上半年经济走势整体评价如何？
贺铿：我认为，我国经济现在遇到的问题是居民消费不足、失业率较高的问题。李克强总理近期也在为这些问题进行呼吁，低碳经济也好，创新创业也好，都是为了解决居民消费不足、失业率比较高问题。
中国在抗疫期间，采取的货币政策、财政政策主要是拯救有困难的企业，以及加大基础设施建设力度。对于居民包括失业者，则没有明确的提供一些补贴，以保证他们的收入和消费。因此，收入增长比较慢，消费需求就上不去，社会消费品零售总额从去年到今年增长是乏力的，消费增长乏力与居民收入紧密相关。
这方面跟美国有点不大一样，美国的疫情政策、财政政策，较明显的方向是接济失业者，保证他们的生活，所以他们的消费需求一直保持比较好，但是疫情对于美国等西方国家的生产供给方面的影响相对比较大，所以他们出现的是需求旺、供给短缺，这样必然会引起消费价格上涨，通货膨胀率迹象比较明显。
中国房地产报：能否预测一下我国下半年经济走势？
贺铿：这个不好说。我觉得今年下半年经济发展能够不出问题就不错，因为总体上看并不是那么乐观。
中国房地产报：从去年起，“经济内循环”被多次提及，您如何看待“经济内循环”？
贺铿：我认为“经济内循环”提出是由于我国现在外贸受阻，但是生产的产品需要被消化。“经济内循环”实际上是回归本源，发展生产的其中一个目的就是满足人民的需求，出口是一个补充，是需要通过出口来跟别人换取我们需要的东西，“经济内循环”可以促使我们的企业重新着眼国内市场，减少对出口的依赖。同时，“经济内循环”不是一个临时的政策，而是回归本源回归发展生产的目的。
人 物
贺铿，第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席、著名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者。曾出版《经济计量学原理与应用》等10余部著作，发表学术论文50多篇；主持完成20余项软科学课题，其中多项达到国际先进水平。
