原标题：深圳楼市进入冷静期，“打新”也不香了
记者|张子怡
新房“万人摇”的场面在深圳已经消失许久，在深圳房价走势稍有沉寂之势，二手房市场低迷、新房市场供应加量的情况下，“打新”购房者们买房也有了一点选择的权利。
从6月到7月，接连有两个入市的新盘销售成绩不太如意。在深圳市场，卖得不好的新盘常有，但卖得不好的西部新盘不常有，最近两个入市新盘恰巧都位于备受购房者喜爱的西部。
7月入市的京基智农（维权）山海御园，该项目位于深圳宝安区西乡，几公里内无新盘与之竞争，周边有碧海湾公园，绿化环境较好。项目分四期开发，集居住、集中式商业、办公及教育等功能及业态于一体，还规划了建面约10万平方米的购物中心，属于区域内大型综合体项目。
整体而言，由于宝安区的区位吸引、华师附中、幼儿园学区优势、万科物业保障、房源多，低积分有机会等因素，山海御园项目对于购房者而言都是不错的选择。
7月18日，京基智农山海御园线上选房，备案住宅共1457套，户型建面约94.7-174.6平方米，均价约6.95万元/平方米，单价区间在6.37-7.48万元/平方米，总价区间在611-1294万元/套，全部为精装交付。根据项目发布的客户诚意登记信息，京基智农山海御园共有919批客户意向登记并成功冻结保证金。
网传的消息称：该项目只卖了500多套，弃选率达45%。对此，京基智农的相关人士告诉界面新闻：“公证摇号之后，网签的数据还没出来，我们还在统计中。”
但可以确认的是，山海御园的销售情况一般，无论是登记的意向客户还是最终参与选房的购房者，项目的去化并不高。
同样卖得平平无奇的还有六月入市的万科都会四季。
6月10日，获得856套住宅房源预售证的万科都会四季开启线上选房，虽然认筹人数超过1000人，但直至选房结束，还剩三百多套房源未被认购，弃购率约35%。
深圳住建局网站显示，万科都会四季推出的产品为建面约70-115平方米的住宅产品，共有8个户型。户型为3-4房，最低单价7.54万/平方米，最高单价约9.73万/平方米，总价最低约520万。
万科都会四季位于豪宅片区——尖岗山，附近的中海九号公馆，二手房参考价在90000元/平方米左右，万科都会四季的价格算是适当。
上述两个项目并没有热卖，前者被认为是：50年的产权有不好出手的风险；后者被认为是：豪宅中的伪刚需盘，定位不清晰。
撇去项目本身原因，新盘不再好卖更重要的原因在于：自深圳市政府2月8日出台二手房参考价的政策后，二手房市场呈“横盘”，“打新”逻辑已被悄悄改变。
2月8日之前，在一手房倒挂的房价红利面前，“打新”的意义不在于买房而在于买房后所带的暴富可能。于是，去年光明新盘的万人摇号，南山新盘润玺的“代持”游戏，甚至到今年，宝安万丰海岸城的入市，引出缴了42.5年的社保巨子参与摇号；龙光前海天境的入市，总价千万的房子，有购房者仅靠户型介绍图选房。
彼时，在深圳“打新”的诸多意义中，居住属性并不重要，最重要的是扶摇直上的房价带来的财富属性。
2月8日之后，二手房价格猛涨之势被按入黑箱中，“打新”的购房者不做一番功课，都难以知晓其所买新盘跟周围的一二手房倒挂程度。
即便一二手价格倒挂巨大，目前市场中，二手房成交量大大下跌，市场萎靡不振，深圳房价甚至出现小幅度的下跌。
乐有家研究中心数据显示，在高频加码政策下，2021年上半年深圳二手住宅市场步入冬季，仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近3年新低。
国家统计局发布的数据显示：5月深圳全市二手房价格环比下跌0.1%。虽然下降幅度小，但这是从2019年7月以来深圳二手房价格首次下滑，之前深圳二手房连涨23个月。
二手房市场的低迷显然影响了新房市场，“打新”变得不再那么困难。认筹人数减少，中签率开始变高。
以从去年开始非常火热的光明片区新盘为例，在2.8二手房指导价出台前，光明区最热的网红盘荣御华府，中签率仅有4%，备案住宅套数394套，认筹人数多达8997人；政策出台后，今天同时开盘的勤诚达正大城和星河天地华府，前者中签率达82%，后者中签率达38%，认筹人数都不超过2000人。
当然，在深圳依然强烈的住房供需矛盾面前，新房仍然好卖。
深圳中原地产研究中心监测显示，今年上半年，新房住宅成交 26140 套，同比上升 56.3%，但环比下滑 8.8%；成交面积 255.4万平，同比上升 54.0%，环比下滑 9.7%。虽然受供应下降因素影响，成交较去年下半年有所下降，今年上半年成交量依然为2016年以来的第二高。
一方面是，去年底至春节前，大量新盘入市，供应量达历史最高。而由于备案数据的延连性，大量新盘在年初网签，大幅拉高了上半年的成交量。另一方面，虽然供应量下滑，但住宅项目普遍表现非常好，去化快，也导致成交位居高位。
从月度走势看，一月份新房住宅网签套数达8356套，面积达81.4万平方米，为近十年最高。去年11、12 月为供应最高点，大量网签数据体现在一月份。除去2月受春节影响，上半年成交量基本呈现逐月下滑趋势。5、6 月份成交量都不足三千套，为一年来最低。6月份随着供应的回升成交量低位小幅回升。
深圳中原总经理郑叔伦认为，新房市场从去年7·15新政以来就一直表现非常好，加上预售条件放宺，打新热持续高涨。政府也多次出台政策抑制打新热，包括新房开盘多选一、多次更改积分规则、严查首付资金来源、针对离婚买房打补丁等等。加上供应的下滑，上半年打新热略有降温。
今年发展商在三条红线下，资金依然比较紧张，捂盘不卖的情况比较少。以往发展商上半年不卖，等到下半年冲业绩。今年发展商按照工程进度，该卖就卖，加快资金回笼。
同时政府通过系统对购房者进行筛选，包括严格审查购房者社保、资金，采用多盘齐开的方式分流需求，剩下的都是真正的有效需求。这样做把新房活跃的气氛稍微冷却，新房回到比较理性有秩序的销售状态，销售情况也还算比较好。
今年下半年又将是一轮新房的供应高峰，深圳从第三季度开始将有23个新盘入市，共有14372套住宅房源，其中，坪山3428套；光明2750套；宝安1449套。
深圳二季度新房市场的降温态势，不知道会不会延续到第三季度。
对于开发商而言，深圳市场或许已经没有那么“安全”，投资客退场，真正的购房者登场，买房不再是“买白菜”，新房的质量、区位、学位都会是值得审视的要素，至于一二手房的价格倒挂，或许仍然重要，但不再疯狂。
