原标题(ti)：贝壳加大新房业务(wu)投入 前三季度总体(ti)保持增长
本报记者(zhe) 吴静 卢志(zhi)坤 北京报道
北京时(shi)间11月9日，贝(bei)壳找房（NYSE：BEKE）发布了(le)2021年第三季度(du)业绩。贝壳(ke)第三季度净营收(shou)为人民币181亿元，净亏损为(wei)人民币17.66亿元，经调整后(hou)净亏损8.88亿元(yuan)。
第三季度(du)亏损的原因主(zhu)要在于下半年以来持(chi)续收紧的房(fang)贷，使得全国主(zhu)要城市楼市迅速降(jiang)温。财报显(xian)示，贝壳第三季度(du)存量房GTV（总(zong)交易额）同(tong)比下降34.3%，新房GTV同(tong)比下降2.5%。
这一下降(jiang)幅度相较于(yu)全国市场稍显温和(he)。据综合数据统计，第三季度(du)全国二手房市场(chang)GTV同比下降41.6%，新房市场GTV同(tong)比下降14.1%。
截至第三季度末(mo)，贝壳2021年整(zheng)体保持增(zeng)长态势。前9个月(yue)，贝壳营收达(da)630亿元，同比增(zeng)长31.7%，调整后(hou)净利润为22.5亿元，前三季(ji)度贝壳GTV达3.12万亿元，同比(bi)增长31.2%。
结合近期(qi)房地产调控政(zheng)策的潜在影响(xiang)，以及公司(si)基于现有业务(wu)情况和市场条件的(de)初步判断(duan)，贝壳预计(ji)第四季度营收在145亿~155亿(yi)元之间，较2020年同期下降约31.6%至36.0%。
财报发(fa)布后，摩根大通将(jiang)贝壳的评级从中性上(shang)调至增持，目(mu)标价从21美元上调(diao)至30美元。摩根(gen)大通分析师Alex Yao认为，中国整体房地产市场(chang)将从明年(nian)初企稳，预计公司净(jing)亏损会在2021年第四季(ji)度收窄。贝壳(ke)模式的有效性(xing)和管理层的执行力，能确保其(qi)实现GTV的长期增(zeng)长，具有良(liang)好的长期增长前(qian)景。Alex Yao指(zhi)出，贝壳第(di)三季度GTV跌幅小于市场跌(die)幅，这是(shi)贝壳价值的有力证明(ming)。
第三季度新房营(ying)收贡献突出
“第三季度(du)市场历经(jing)前所未有的调整，对行业和贝壳都(dou)是一次挑战。”贝壳(ke)执行董事、首(shou)席财务官徐涛(tao)直言道。
据了解，受严格(ge)的限购、限贷，以(yi)及银行信(xin)贷收紧等监管政策(ce)影响，进(jin)入下半年以来，全国多数城市楼(lou)市迅速降温(wen)，出现近几年(nian)来少有的“普跌”现象。北上广深四(si)个一线城市二手(shou)房成交惨淡(dan)，以北京(jing)为例，即便是国(guo)庆节期间(jian)，总成交量(liang)不足百套。而在(zai)广大三四线城市，由(you)于许多项(xiang)目开展打折促销，整(zheng)个新房市场价格普(pu)遍下跌。
市场(chang)的快速下行，使得房地(di)产拿地、建设、开发(fa)、销售等各个环节(jie)都遭受到巨大的(de)压力。在房产经纪(ji)领域，实(shi)际上，从(cong)上半年广、深(shen)地区二手房(fang)指导价等政策密集(ji)发布开始，区域(yu)内的中介行业生态(tai)就已开始恶(e)化。至下半年全国(guo)多数市场普(pu)遍遇冷时(shi)，已有不少区域(yu)中介门店开启了裁(cai)员模式。
行(xing)业龙头贝壳亦(yi)不例外，据贝壳(ke)董事长、CEO彭永(yong)东透露，贝壳上的门(men)店也面临严峻挑(tiao)战，第三(san)季度约有1.7%的门店由于(yu)市场原因选择关(guan)店。过去12个月(yue)GTV超过5000万元温饱线的(de)门店数量在第三季(ji)度环比下降3.3%，占总(zong)门店数量的33.7%。
具体来看，二手(shou)房业务在(zai)第三季度(du)出现明显下(xia)滑，财报显示，第三(san)季度贝壳上二(er)手房业务(wu)交易服务(wu)净收入为61亿元，相较于去年(nian)同期的88亿元下(xia)降44.26%。
其中(zhong)，非链家经(jing)纪人的总交易(yi)额由去年(nian)同期的2904亿元(yuan)相比下降33.6%至1929亿元(yuan)，相应的(de)来自平台(tai)服务、特许经营服(fu)务及其他增值服务的(de)收入降低8亿元。对二手房业绩(ji)影响较大的是链(lian)家品牌交易额的下滑(hua)。财报显示，三季(ji)度链家品牌(pai)交易额由(you)去年同期的2857亿元减(jian)少至1853亿元，这使得公(gong)司相应的佣(yong)金收入由去年的(de)79亿元减少至53亿元。
在第三季(ji)度的下行(xing)周期里，贝壳落地了(le)一系列举(ju)措，包括坚(jian)决推进一二(er)手、租赁经纪(ji)人分岗，专注(zhu)产生生产(chan)力，同时将运营重点(dian)更多地向新(xin)房业务和租(zu)赁倾斜。
相比之下，三季度，新房营收对于业绩(ji)的贡献突出，财报显示，新房交(jiao)易服务的净营收(shou)为人民币(bi)113亿(yi)元，与去年同期(qi)的人民币111亿元相比增长(chang)2.5%。
但(dan)新房净营收的增(zeng)长并非来自交(jiao)易额的增加(jia)，而是因为新房交(jiao)易佣金率小幅(fu)上升。实际上，第三(san)季度贝壳找房的新(xin)房交易额略低(di)于去年同期。其中，通过关联(lian)经纪人和其他销(xiao)售渠道在贝壳(ke)上完成的新房交(jiao)易服务交易额为(wei)3376亿(yi)元，与去年同期的(de)3379亿元基本(ben)持平；由链(lian)家品牌所服务的交(jiao)易额为726亿元，相比之下去年同期为(wei)828亿(yi)元。
这与(yu)第三季度以(yi)来全国市场的连续(xu)下探有关(guan)。开发商在去化压力(li)增大的同(tong)时，对渠道依赖度上(shang)升，所以整(zheng)体渠道渗透率在(zai)第三季度触底(di)反弹。这也意味(wei)着，有品质(zhi)服务、有消费者维护(hu)能力和经纪人(ren)调动能力(li)的新房销售(shou)渠道，在下行(xing)周期中的能(neng)力将进一步得到体(ti)现。
据彭永东介(jie)绍，一部分前(qian)期未加入(ru)贝壳的门店为获(huo)得更多支持(chi)选择在下行周(zhou)期内加入贝壳(ke)。第三季度(du)加入贝壳ACN网络的门店(dian)有29%来自贝壳的(de)新房销售外渠“房(fang)江湖”，而这一比(bi)例在第二季度为(wei)22%。贝壳9月合(he)作销售新房项目(mu)数较6月提升13%。
另一方面，第(di)三季度以(yi)来，贝壳还(hai)在新房项目准入(ru)标准和风控(kong)体系上作了(le)进一步的(de)完善措施，以(yi)保证整体回款(kuan)的及时性和健(jian)康度。“贝壳在(zai)新房业务中(zhong)预计不会出(chu)现重大风险，归根结底是因为(wei)我们的新房(fang)业务独立性高，不依(yi)赖资源禀赋和关系。”彭永东表示。
综合数据统计显示，第三季度全国二手房(fang)市场GTV同比下降(jiang)41.6%，新房(fang)市场GTV同比(bi)下降14.1%；而同期贝壳(ke)存量房交易(yi)GTV同比下降34.3%，新房交(jiao)易GTV同(tong)比下降2.5%。
若从前三季度来看(kan)，贝壳今年(nian)仍保持着良好的增长(chang)态势，徐涛指出，贝(bei)壳“不低估政策对(dui)市场的纠偏能(neng)力，同时也(ye)不低估市场供(gong)需的刚性动力”。前9个月营收(shou)达630亿元，同(tong)比增长31.7%，调整后净(jing)利润为22.5亿(yi)元。前三季(ji)度总GTV达(da)3.12万亿元，同(tong)比增长31.2%，其中存量房GTV为1.70万(wan)亿元，同比增长(chang)25.7%，新(xin)房业务GTV达1.25万亿元，同(tong)比增长37.0%。
值得注(zhu)意的是，10月以来，全国各(ge)地地产调控类新增(zeng)政策已逐渐减少，中(zhong)央高层及相关监管(guan)部门密集发声(sheng)，呼吁保持房(fang)地产信贷(dai)平稳有序投放。按揭(jie)贷款方面(mian)，深圳、广州、中山等珠三角城市(shi)，以及无锡、湖州等长三角(jiao)城市房贷利率(lu)已出现下调，被(bei)市场视为积极信号。
下行周期向内(nei)归因
“过去的这一季度，行业充满了(le)困难和挑(tiao)战，但一系列整(zheng)顿和广泛深入的调控(kong)措施有效保障和促(cu)进了中国(guo)房地产市场(chang)的长期健康发展。”彭永东指出。
尽管处于(yu)市场下行周(zhou)期，贝壳始(shi)终将提升服务品(pin)质、促进行业进步(bu)作为业绩增长的(de)基础。第三季度(du)，贝壳持续落地(di)一系列举措，专(zhuan)注“聚焦”与“合作”。对于优质店东和经(jing)纪人，贝壳支持(chi)其稳定作业并获得(de)收入，减少行业(ye)人才流失。同时(shi)，在对经纪人(ren)的职业化培训(xun)上更进一步，推出(chu)“小贝二手训练场(chang)”系统。据(ju)了解，该系统可以模(mo)拟经纪人与消费者(zhe)在VR和线下带看的(de)交互场景，标准化、体系化、智能化(hua)地提升经纪人能力。
截至(zhi)目前，贝壳(ke)已经完成超(chao)过3.1万(wan)家门店的经纪人(ren)分岗，覆盖人数(shu)超30万，一二手经(jing)纪人合作比(bi)例由上季(ji)度的14.4%提升至29.6%。
在新房服务上(shang)，贝壳持续(xu)推进线上化进程，通过楼盘字典(dian)等PGC（平台生产(chan)内容）基础(chu)设施，及OGC（Occupationally-generated Content，职业生产内容）方式，建立中立开放(fang)的生态。目前，贝(bei)壳的新房楼盘字(zi)典实现了全市场(chang)100%的目标(biao)新房楼盘覆盖，并创建了(le)全国最大的新房项目(mu)不利因素数据库，为(wei)消费者提供真(zhen)实有用的新房(fang)内容。
同时，在市场下行(xing)周期中，贝壳进(jin)一步优化新房生态(tai)。彭永东认为，在稳地价、稳(wen)房价、稳预期，以及“房住不炒”、住有所(suo)居的政策指引下，贝(bei)壳作为行业参与者(zhe)更应该肩负(fu)使命，为国家和社(she)会贡献价(jia)值，而不只是做商业(ye)成功的企业。
据了解，2021年初时，贝(bei)壳在全国(guo)各城市面向合(he)作开发商推出(chu)“贝壳阳光作业服(fu)务承诺”。即“不(bu)截客”“不洗客”“廉洁作业”“阳光(guang)交易”和(he)“透明宣传(chuan)”，这些承诺(nuo)全部被贝壳主动(dong)写入了与开发商(shang)的合作协(xie)议中。
截至9月底(di)，贝壳对开发商(shang)的“五不承诺”已覆(fu)盖到66城100%开发商，累计11191个(ge)项目。这(zhe)些动真格的新房经纪(ji)业务治理，在(zai)短短几个(ge)月时间里，就产生(sheng)了立竿见影的效果。因为贝壳实行(xing)“真承诺、真赔(pei)付”，自推出服务(wu)承诺以来，通(tong)过开发商(shang)举报和贝壳(ke)自查，截至(zhi)10月中(zhong)旬，已累计发(fa)现47例违规破坏行(xing)业生态行为，向开发(fa)商履行承诺赔付(fu)金额接近200万元，新房市场(chang)行业秩序得到进一(yi)步规范。
值得(de)注意的是，今年以来(lai)贝壳的新兴业务表现(xian)突出，居住服务链条(tiao)进一步完善(shan)。据彭永东介(jie)绍，目前贝壳自(zi)营业务被窝家(jia)装和拟并购的(de)圣都家装(zhuang)的业务均稳步推(tui)进。
其中，被窝家(jia)装在第三季度时已(yi)实现了对服务者和对(dui)消费者赋能的(de)双向突破。在服务(wu)者端，被(bei)窝家装打造的行(xing)业首个全服务者职(zhi)业学习基地——精工学堂在9月(yue)正式“开学”，当(dang)月即有394位家装行业服(fu)务者参与(yu)培训，未(wei)来将为家装产业(ye)链持续输出专(zhuan)业人才。面向(xiang)消费者，被窝家(jia)装推出“十心(xin)实意”服务(wu)承诺，完善保障(zhang)体系，降低消费者(zhe)风险。第三季度，被窝家装在(zai)北京竣工(gong)1127单，环比提升(sheng)35%。而圣都(dou)家装在今年(nian)前9月累计合(he)同收入同比增长(chang)超过35%，目前贝(bei)壳与圣都在(zai)人才招聘、交付中台(tai)、供应链能力上(shang)持续融合。
“房地产市(shi)场长效机制的建立，房地产存(cun)量交易的(de)时代、品质服务的时(shi)代，都比我们预期的(de)更早到来(lai)。我们排(pai)除外界噪音，向(xiang)内归因，为成为(wei)服务中国3亿家(jia)庭的新居住(zhu)服务商的愿景而持续(xu)努力。”彭永东表示(shi)。
（编辑：卢(lu)志坤 校对：彭(peng)玉凤）
