原标题：冯俏(qiao)彬：房地产税试点(dian)需要重视几大问题
社会各方面(mian)非常关注房地(di)产税。5月份房地(di)产税试点消息发布，当时整个舆(yu)论情绪非常高涨。前(qian)不久全国人(ren)大常委会正式授权国(guo)务院在部分地区(qu)开展房地产税(shui)试点工作(zuo)的决定之后，从我的(de)感受来讲，相(xiang)对而言舆(yu)论比5月份平静(jing)一点，可能大(da)家都等待(dai)另外一只(zhi)靴子落地。
具(ju)体选择哪(na)些城市试点？税率(lu)是多少？是按面积(ji)抵扣还是按套数(shu)征收？……这些细节的问题在过(guo)去十几年的研究中无(wu)不涉及，围绕着(zhe)房地产税的细节(jie)问题在过去这么长时(shi)间内，每个细节都(dou)被讨论到。我(wo)认为，此次(ci)房地产税试点(dian)有以下五个(ge)问题需要重视(shi)。
一是(shi)要从房地产(chan)税到房地产税收制度(du)体系。单纯讨论房地(di)产税非常容易(yi)走偏，常常会赋予它(ta)能不能承担(dan)和不该承担的(de)种种责任。所(suo)以要从房地产税到(dao)房地产税收制度(du)体系这一角度(du)来理解问题(ti)，这一点主要和(he)房地产的调控直(zhi)接相关。我们对我国(guo)香港房地产(chan)税制度做过(guo)深入的梳理(li)，发现香(xiang)港房地产(chan)税收制度体系基本全(quan)覆盖，从取得、持(chi)有、交易(yi)，每个环节都分(fen)布有税收(shou)。今天在讨(tao)论我国房(fang)地产税的时候(hou)，总有人要附加上(shang)调控房地产市场(chang)、调控房价的功能。房地产税有没有这样(yang)的功能？有的(de)，但是它能把房价(jia)降下来或者维(wei)持在既不高也(ye)不低的水(shui)平上吗？不大可能，这对它来讲要求太高(gao)了。调控房地产需要(yao)一整套制度体(ti)系，比如说取(qu)得环节，香港有印(yin)花税制度，对买卖双(shuang)方各征收(shou)各10%，加(jia)起来就是20%。另外(wai)在持有环节还有(you)差鋿、物业税(shui)，在交易(yi)环节还有利(li)得税，等等，形成了一个围绕房(fang)地产的税收(shou)制度体系。我国(guo)目前房地产交易环节(jie)的税收很多，但缺(que)乏持有环节(jie)的税收安排。讨论房地产税的(de)时候要特别(bie)强调这是一个持有环(huan)节的税收，不(bu)能赋予它很多的(de)功能，这个(ge)问题就不能推(tui)进。
二(er)是房地产税(shui)要和土地(di)制度改革相结合(he)。讨论房地产(chan)税改革必(bi)然涉及到土地问(wen)题。我国现在是(shi)土地使用权一(yi)次性出让，未来一(yi)定会有到期后怎么(me)办的问题。从香港经(jing)验上看到(dao)的也是这样的情况，土地使用权(quan)一次性出让到(dao)期后，后来接续的(de)时候立即引入(ru)了土地年(nian)租制进行对接。我(wo)们现在已经(jing)有一些土地使(shi)用权到期(qi)或接近接近到期，那么是像温州那(na)样继续收(shou)一次性的(de)土地使用权(quan)，还是把土(tu)地的年租制引进(jin)来，这个问题是我们(men)在后面围绕土(tu)地制度改革的时候要(yao)做的研究，否则永远(yuan)会围绕着(zhe)房地产税理论(lun)问题研究不清楚。
三是要与健全地方(fang)财政收入体系(xi)相结合。近(jin)年来我国土地出让(rang)金越来越高，最高年份可(ke)以接近9万亿，10月份发布的(de)数据显示今年全国(guo)土地出让金接(jie)近6万亿(yi)。土地出让金表面上(shang)看是放在(zai)政府性基金(jin)当中的，但(dan)是实际上土(tu)地出让金(jin)使用范围除了跟土地(di)建设和开发(fa)直接相关(guan)外，财政内(nei)部有土地出让金(jin)有多少比例用于教(jiao)育、社保(bao)等公共支(zhi)出的比例，这里面(mian)都有明文规定的，所(suo)以土地财(cai)政的确是(shi)地方政府的“第二财(cai)政”。除了资金(jin)总量可观外，对于地(di)方政府而言更(geng)重要的是，这部分(fen)钱是“活钱”，是(shi)可以根据地方需要(yao)，由地方(fang)政府灵活支配(pei)使用的收入。从地方政府整个收入(ru)体系看的话，一个(ge)健全的地方政(zheng)府收入体系是以地(di)方税为主，加上中央(yang)给付、少量的费与(yu)基金、地方债务、PPP等形(xing)成的完整体系。目(mu)前来看，在现在的地(di)方收入体系当(dang)中，营改增之后地方(fang)税基本没(mei)有了，中央给付占很(hen)大的比例，另外(wai)还有土地出(chu)让金占很大一部分，再则就是地(di)方政府债(zhai)务了。这(zhe)五个支柱其中(zhong)任何一个(ge)支柱突然被抽离(li)的话，就会使(shi)得地方财政岌(ji)岌可危。今年(nian)下半年以(yi)来房地产(chan)市场不景气，土(tu)地流拍、土地(di)出让减少，对(dui)地方政府带来(lai)的财政压力(li)是切切实实的，如果(guo)没有对冲措(cuo)施的话，我很怀疑能走多(duo)远。要高度(du)关注地方财(cai)政运行安全(quan)问题，而(er)安全问题不完全(quan)是财政收(shou)入和支出在(zai)量上的相匹配(pei)，更重要的是有稳(wen)定预期或者地(di)方财政的自主(zhu)权的问题，这些在财(cai)政问题中还是(shi)要高度关注的(de)。所以说，土地收入是地方(fang)政府的活(huo)钱，它没有了之(zhi)后对地方财政的影响(xiang)非常大，一定(ding)会把地方政府财政(zheng)支出压力导到向中央(yang)要钱、向债务要钱，这些问题(ti)怎么样平衡还(hai)需要进一步思(si)考。
四是深入推进投(tou)融资体制改革(ge)。投融资体制改革是(shi)我国政府经济管理的(de)核心，但这几年(nian)已经提得(de)比较少了。最近一段(duan)时间，我强(qiang)烈感觉到有(you)必要重提(ti)政府投融资体制(zhi)改革，这当中核心问(wen)题是新形势下项(xiang)目和资金(jin)的重新匹配问题。从资金方面的管理来(lai)看，通过打开地(di)方政府专(zhuan)项债的口子，为各地上项目、增投资、稳增长提(ti)供了充足资金(jin)保障。但是目前也出(chu)现了“钱等项目(mu)”、地方政(zheng)府专项债务大量结余(yu)的问题，甚至有(you)些地方还将专项债(zhai)资金用来买理(li)财产品。最近两三年(nian)以来地方(fang)政府专项(xiang)债中限额没有(you)用完的部(bu)分，最多的年份占了(le)60%，换句话说(shuo)地方政府专项债的钱(qian)没有用出去(qu)。今年前三季(ji)度只发行了地方政府(fu)专项债的2/3，当然今年有(you)宏观调控上的特(te)别考虑。现在政府投(tou)资似乎不(bu)是缺钱的问题(ti)，而是钱的性(xing)质和项目性(xing)质怎么匹配的问题，这当中涉及到进入新(xin)阶段后，项目的性质(zhi)在变，资金(jin)的性质也在变，两者(zhe)之间如何协调(diao)的问题。这也涉(she)及债务结构的问题，现在我国(guo)债务结构可以(yi)说有三个不合(he)理：国债(zhai)与地方债结构不(bu)合理、一般债(zhai)和专项债结构(gou)不合理、显性债(zhai)和隐性债结构(gou)不合理，这背(bei)后与中央地方政府(fu)的职责划分(fen)、事权分配、收(shou)入支出的(de)性质等高度(du)相关，需要深(shen)入研究。
五是要逐步推(tui)动赤字率由(you)暗翻明。我(wo)国赤字率目前比较(jiao)低，2020年(nian)3.6%，2021年3.2%，而美国政(zheng)府现在的赤字率(lu)已达到14%左右(you)。但是我们赤字率真(zhen)的这么低吗(ma)？不是，它跟计算(suan)口径有关(guan)系。现在我国赤(chi)字率是按照(zhao)一般公共预(yu)算收支计算(suan)的，如果按照政(zheng)府全口径收支计(ji)算的话，赤字率就(jiu)不是这个(ge)水平了。从政府财政来(lai)讲，未来有(you)一个非常重要的任(ren)务就是逐渐使(shi)赤字率由暗翻明(ming)，要将现在(zai)没有算进来的、隐(yin)性的负债计算(suan)到赤字率中来，呈(cheng)现出政府(fu)财政的真实状况(kuang)。这条为什么重(zhong)要呢？是因为在(zai)现在这个赤字率下，大家都认为(wei)现在我国(guo)财政能力很强(qiang)，认为财(cai)政政策偏(pian)紧的，认为财政(zheng)还有很大的继续负债(zhai)的空间，对财政寄予(yu)过高的期(qi)待。而且还(hai)有另外一个担(dan)忧，就是在中国目(mu)前面临的国际国内环(huan)境下，政府(fu)要做的事情很多，各方面对(dui)政府的期待也很(hen)多，而这(zhe)些在财政上都要切(qie)实转化为(wei)对资金的需求。所以说对(dui)过低的赤字率实际(ji)上是给了各方面一个(ge)误导，这不一定是(shi)对财政发展，对国家(jia)发展有利的事情(qing)。
综(zong)上所述，房地(di)产税表面看是一(yi)个税种的问题(ti)，但是它重新提出(chu)有非常复杂的、宏(hong)大的背景，由这(zhe)样的税收衍生(sheng)出来的地方政府(fu)财政安全问题也(ye)是在谋篇布局中(zhong)必须要考虑的内(nei)容。开征房地产税意(yi)味着我国(guo)要从间接税(shui)为主转向直接税为(wei)主，这个过(guo)程是迈向(xiang)现代化的一道极具(ju)考验的关口，会对各(ge)方面进行(xing)一次强大的压力(li)测试，过这道坎一定(ding)是充满痛苦的过程(cheng)。但如果这道坎儿(er)过不去，我们就始(shi)终不能蜕变为一个(ge)真正意义上的现(xian)代化国家。期待(dai)这次房地产(chan)税试点能开启这一(yi)蜕变之门(men)。
（作者(zhe)： 国务院发展(zhan)研究中心宏观(guan)经济研究(jiu)部副部长(chang) 冯俏彬 本文是在(zai)由中国发展研究基(ji)金会主办的博智宏(hong)观论坛月度研(yan)判会上的发言(yan)）
