开年(nian)后，广州楼市最热(re)的议题就是“新(xin)房限价是否取(qu)消了”。
广(guang)州市住建局相关(guan)工作人员(yuan)对外的回复(fu)是，目前广州的限价(jia)政策并没有放松，对楼盘一直都是(shi)实施动态价(jia)格指导，是根(gen)据周边楼盘情(qing)况进行通盘(pan)考虑的。同(tong)时对于“分级备案”的说法(fa)也给予了否认(ren)。
在近期(qi)的新房市场上(shang)，已经有一些开发商(shang)收到了窗口指导(dao)。一位广州(zhou)开发商对界面新闻(wen)表示，限价(jia)确实更灵活了，相关部门根据片区及(ji)市场形势调整(zheng)，而不是设(she)置最高价限制(zhi)。
一位TOP40房企的广(guang)州营销总对界(jie)面新闻表示，了(le)解到户型大于144平的豪宅(zhai)盘已放开不(bu)限制备案价(jia)格。
从实际(ji)入市项目的价格(ge)来看，去年广州新拿(na)证的楼盘几乎没有备(bei)案价超过10万元(yuan)/平方米的，但保(bao)利发展和侨(qiao)鑫集团合作开发的(de)广州天河豪宅盘汇景(jing)台（备案名：鑫(xin)保花园）于今年1月26日(ri)拿到预售证(zheng)，备案价达14-15万元/平方米，比之(zhi)前吹风的12万元/平方米还要高(gao)。
除了(le)汇景台项目，今年以(yi)来还有多个新拿(na)预售证楼盘的备(bei)案价也超过(guo)了10万(wan)元/平方米(mi)，例如牛奶厂合景(jing)臻颐府、合景(jing)臻溋名铸等。
除了豪宅盘(pan)，广州有一些刚(gang)需楼盘也出现了限价(jia)的松动，例如黄埔的(de)品秀·星樾最新(xin)的价格从之(zhi)前的3.8万元/平(ping)方米上调到了4.4万元/平方米，知识城升(sheng)龙学府上城的(de)备案价达(da)到3.5万元(yuan)/平方米，要知道去(qu)年底位于知识(shi)城更核心区(qu)域的万科幸福(fu)誉加推楼栋(dong)备案价未能超(chao)过3万元/平方米。
克而瑞广佛(fo)团队指出，根据(ju)年前荔湾、海珠个别(bie)中心区楼盘(pan)最新备案价(jia)的情况，广(guang)州高价项目最高备(bei)案价较前期(qi)有突破迹象(xiang)，预计一季度高价项(xiang)目入市速度会有所加(jia)快。
克而瑞(rui)广佛团队(dui)认为，当前房地产(chan)市场总体上(shang)处于下行(xing)的过程，过于(yu)严苛和严格(ge)的限价政策(ce)显然不可行，需要(yao)根据市场的(de)实际情况作出调(diao)整。换言之，广州(zhou)指导价将继续执行(xing)，但是定价方式相比(bi)去年的”一刀切“，今年将会(hui)更加灵活，每(mei)个楼盘每个时期备案(an)价会有所波(bo)动。
广州最近一轮(lun)的新房限价政(zheng)策于2021年4月开始实施，当时广州政(zheng)府提出对新建商(shang)品住房预售(shou)价格、现(xian)房销售价格实(shi)行价格指导，指导开发(fa)企业合理定价，对不接受政(zheng)府价格指导(dao)的项目，暂不核发(fa)预售许可证或不(bu)予办理交易网签(qian)备案。
对于具(ju)体限价政策的规定(ding)，去年7月曾有(you)消息称，广州限价窗口指(zhi)导规则出台，全(quan)新盘的备案(an)价参考周边竞品(pin)或同品质项目一季(ji)度均价，老盘推(tui)新的备案价必(bi)须比上一(yi)期下调3%。
在此背(bei)景下，去年下半年(nian)广州不少(shao)新推楼盘或者加(jia)推楼栋的备(bei)案价都受到较(jiao)大的限制。
然而(er)，到去年底，关于(yu)广州新房限价将放(fang)松的消息就开(kai)始传出，类似：“传(chuan)闻广州限(xian)价政策将(jiang)于明年放松，允(yun)许部分项目有2.5-3%的涨幅，而且具体(ti)涨幅会根据不(bu)同区域进行限定。”
到今年(nian)初，又有消(xiao)息称，广州(zhou)今年的新盘备(bei)案价将实施‘分级备(bei)案’，即按照刚需和(he)豪宅作区分，或者按(an)刚需户型和豪宅户型(xing)作区分，而针(zhen)对豪宅或(huo)豪宅户型的限(xian)价政策将放(fang)松。
目前多位业(ye)内人士向界面新闻(wen)确认，今年广州确(que)实不再像去(qu)年一样严格限(xian)制新房价格。
地产经济(ji)学家邓浩志透露(lu)，定价权确实更多(duo)的交回到房企手中，主要表现(xian)在两点上，首先是(shi)今年市场上出现了备(bei)案价高达14万/平方米的(de)楼盘，这在去年是不(bu)可能的；其次(ci)是去年被政府锁(suo)定价格的楼(lou)盘今年都出现了价格(ge)的上调。
限价放松对于开(kai)发商提升利润固(gu)然是有利的，但(dan)在当前本就略显冷淡(dan)的市场环(huan)境下，涨价肯定是不(bu)利于销售提(ti)速。在利(li)润和销量之间(jian)，开发商需要找到一(yi)个合理的平衡点。
经历了(le)不太理想的(de)1月及春节(jie)销售后，在房贷利(li)率有所放松的情况(kuang)下，广州楼市后续会(hui)是否会出现“小阳(yang)春”也受到外界关注(zhu)。
贝壳研究院(yuan)广州分院院(yuan)长李茂喆认(ren)为，如果满足两(liang)个条件，广州楼市(shi)有比较大可能会有“小阳春”，一个是供(gong)应，第二个是开(kai)发商会不会让利(li)促销。
从(cong)供应的角度来看，虽然一季度(du)是全年供(gong)应的低谷，但大(da)概率今年一季(ji)度供应量会(hui)比往年更(geng)多一些，而3月房企将(jiang)陆续拿证，进入(ru)销售节奏。
李茂喆表示，开发商(shang)让利促销的可(ke)能性也是(shi)有的，目前房企库存(cun)去化周期(qi)持续上升(sheng)，项目去化压力也(ye)在逐渐加大。另外(wai)，从房企的角(jiao)度看，虽然目前地产(chan)信贷有所改(gai)善，但房(fang)企资金紧张的局面(mian)并没有根本(ben)解决，所以在开(kai)年“第一战(zhan)”上，房企(qi)会有加速去化回笼资(zi)金的需求。
