楼市低温期，房产(chan)交易“中(zhong)间商”也受到影响(xiang)。
楼(lou)市低温期，提(ti)供房产交易服务的(de)中间商也受到一定(ding)影响。
3月10日，贝壳（NYSE：BEKE）发布2021年第四季度和全(quan)年财务业绩。财报(bao)显示，2021年(nian)第四季度，贝壳总交易额（GTV）7324亿(yi)元，同比(bi)下降34.6%；营业收入178亿元，同比下(xia)降21.5%；净亏损(sun)为9.33亿元，调整后(hou)的净利润为4200万元。
过(guo)去一年，房地产调控(kong)政策密集出台(tai)，累计调控措(cuo)施近600 次，叠(die)加疫后宏观经济下行(xing)，地产业(ye)进入寒冬期。虽(sui)然四季度(du)以来，信贷(dai)环境逐步改善(shan)，合理的住(zhu)房需求开始(shi)释放，但(dan)销售仍未(wei)完全回温(wen)，这也导致贝壳相关(guan)业绩指标有所(suo)下滑。
全年交(jiao)易规模3.85万亿元
楼市销(xiao)售下行，在“中间商”贝壳身(shen)上有直观体(ti)现。
从交易规(gui)模上看，去年四(si)季度，贝壳现房交易(yi)规模为3546亿元，同比下降(jiang)39.4%；新房交易总金额为3568亿元，同比下降24.0%。交易规模的(de)下降，致(zhi)使贝壳第四季(ji)度营业收(shou)入下降21.5%至178亿元，上年同期为227亿元。
存(cun)量房交易方面(mian)，第四季度贝壳(ke)该业务营收(shou)60亿元，上年同期为(wei)92亿元。其中，向非链家门店(dian)和经纪人收取的(de)平台服务、特许经(jing)营服务及等收入约7亿元，上年(nian)同期10亿元；链家(jia)门店贡献佣金收入(ru)53亿元，上年同(tong)期为82亿元。
新房交易服(fu)务方面，贝壳实现营(ying)收113亿元(yuan)，上年同期为129亿元。这背(bei)后，非链家(jia)经纪人、新房销(xiao)售团队和其他销售渠(qu)道完成新房交(jiao)易GTV约2964亿元，上年同期3887亿(yi)元，链家门店新房(fang)交易GTV为(wei)604亿元，上年同期为(wei)805亿元。
从上述数据可(ke)知，受楼市大(da)环境影响，贝壳去年(nian)四季度新(xin)房、二手房(fang)交易规模均出(chu)现不同程(cheng)度的下降，二手房交(jiao)易受冲击相(xiang)对较大。整体而(er)言，贝壳四季度的(de)业绩表现，略好(hao)于市场此前预期，在楼市降温期新房业(ye)务波动较(jiao)小，表现出(chu)一定的韧性。
此外，去年四(si)季度，贝壳的(de)营业成本为由上年(nian)同期的172亿元(yuan)降至149亿元。其中，非链家经纪(ji)人和其他销售渠(qu)道的佣金78亿元，内部佣金和(he)薪酬支出54亿元；由于去年新开签(qian)约服务中心租金(jin)费用增加，门店成本同比增(zeng)长9.4%至10亿元。
全年来看，贝壳去年GTV达到3.85万亿元(yuan)，同比增(zeng)长10.1%；营业(ye)收入808亿元，同比增长14.6%；净亏损5.25亿元(yuan)，同比由盈(ying)转亏；经调(diao)整后净利(li)润为22.94亿(yi)元，同比(bi)下滑约六(liu)成；期内录得新房(fang)收入465亿元，新(xin)房应收账款回款517亿元。
发力家装及租(zu)赁业务
就去年业绩，贝壳董事(shi)长兼CEO彭(peng)永东称，2021年公司面对(dui)的内外部环境发生(sheng)变化，长周(zhou)期看，市场会(hui)回归中枢(shu)，短周期看市(shi)场也会逐渐修复。贝壳对居(ju)住行业的底层(ceng)逻辑判断未变，即(ji)靠数字化(hua)、品质服务(wu)穿越周期。
2021年底，贝壳发布(bu)了“一体(ti)两翼”战略，“一体”即(ji)传统的二手和新房交(jiao)易服务赛道，“两翼”即整装大家(jia)居事业群、普惠(hui)居住事业(ye)群。
贝壳对家(jia)装行业的切入，已是业内共识，对(dui)租赁业务的发力则是(shi)最新动作。2021年，为帮助(zhu)解决新市民、青年(nian)人和低收入人群的住(zhu)房问题，贝壳成立普(pu)惠居住事业群，包(bao)括普通房产租(zu)赁经纪业务、轻(qing)托管业务和集中式公(gong)寓服务三种业务。
彭永东表示(shi)，贝壳将(jiang)在快速靠(kao)近第一赛道(dao)B点的同时，激(ji)活居住服务(wu)领域的布局，更广泛、长期地触达居(ju)住服务领域(yu)的消费者，成(cheng)为“让家更美(mei)好”的新居住(zhu)服务提供商。据悉，贝壳将通过多(duo)元化的方式(shi)，提供超过10万间租赁用房供给。
贝壳(ke)还表示，2022年将强化家装(zhuang)家居的底层(ceng)能力，包括：通过(guo)保障、持续(xu)提升品质(zhi)服务能力(li)；进行交付环节线上(shang)、线下的能力建设；建立交付的标准化能(neng)力，包括(kuo)工艺、流程、服务者(zhe)选育留、售后的标准(zhun)化运营；家(jia)装家居数据化改(gai)造等。
不(bu)过，从数据来看(kan)，新兴业务在贝壳(ke)整个盘子中占比仍小(xiao)。以去年(nian)四季度为(wei)例，贝壳的新(xin)兴及其他(ta)业务收入约5亿(yi)元，上年同期为(wei)6亿元，主要由于(yu)金融服务收入减(jian)少。
要(yao)实现业绩提(ti)升，还是(shi)要看新房、二(er)手房交易(yi)等传统业务的(de)稳定性。贝壳(ke)预计，2022年第(di)一季度，公司(si)的营业收(shou)入约在115亿元至125亿元(yuan)，较2021年同期下降约(yue)39.6%至44.4%，主要基于(yu)近期房地(di)产相关政策(ce)的潜在影响。
长期(qi)来看，房地产市场(chang)仍有发展空间(jian)。西南证券表(biao)示，2022年新房市场预计仍(reng)将达到15万亿规模，经纪(ji)商新房交易渗透(tou)率持续提升，2024年预计超过40%；二手房市场短(duan)期遇冷，但行业调节及信贷等(deng)政策调整后(hou)，未来增长(chang)空间仍在，经纪行业在二手(shou)房市场持续保(bao)持较高渗透率，发展预期不减。
