“内地市场(chang)目前占我们总租(zu)赁收入的67%，并会继续(xu)上升。”仅靠租(zu)赁收入便实现2021年扭亏为盈的(de)恒隆集团(tuan)（00010.HK），近(jin)日又公布了其董事(shi)长陈启宗(zong)的《致股东函》。
3月21日，陈启宗在《致股东函》中(zhong)表示，在年内并无(wu)物业销售(shou)收入入账的前提下，2021年集团总租(zu)赁收入却创(chuang)下新高，是公司史(shi)上首次突破100亿元（港币，下同），达109.19亿元，预(yu)计未来集团总租(zu)赁收入也会维持在100亿元以上。
根据恒隆(long)集团3月(yue)21日公(gong)布的2021年财报显示，公(gong)司在2021年(nian)1月1日-2021年12月31日实现营业(ye)收入109.19亿(yi)元，同比增长(chang)14.62%，归属(shu)母公司净利润(run)25.89亿元，同比扭亏为盈，上年(nian)同期亏损15.41亿元，基本(ben)每股收益为1.90元。
另据恒(heng)隆地产（00101.HK）年报，在2021年恒(heng)隆总物业租赁收入(ru)中，其中内地市(shi)场占比达到(dao)67%，即(ji)69亿元，同比(bi)增长31%；而香港(gang)市场仅为34亿元，同比下跌(die)7%。
针对内地市场(chang)收入增涨，陈启宗分析，主要(yao)得益于高端购(gou)物商场的租赁(lin)收入进一步(bu)增加。“2021年，我们(men)的高端购物商场(chang)租赁收入上(shang)升30%，而租户销(xiao)售额则攀升55%。” 陈(chen)启宗表示，内地奢(she)侈品市场较为蓬(peng)勃，未来内地(di)市场占比还会继(ji)续上升。
经(jing)过去年一整年(nian)在内地市场(chang)的考察，恒(heng)隆集团副董(dong)事长陈文博认为，中(zhong)国的国产高端(duan)品牌已经渐渐崛(jue)起，产品质量(liang)极为上乘，正逐步夺取欧(ou)美同行的市场份(fen)额，恒隆(long)也会随之而(er)受益。数据显示，在(zai)疫情前内地民众的奢(she)侈品消费中，内市(shi)场只占约30%，其余(yu)70%则(ze)多在中国香港、伦(lun)敦、巴黎和其他国(guo)际市场。
贝恩公司发布(bu)的《2021年(nian)中国奢侈品市(shi)场报告》也指出，由(you)于疫情出境受限，大(da)部分中国(guo)消费者选择(ze)在境内购买奢侈品。得益于此，继2020年取得(de)48%的(de)增长之后，中国个人(ren)奢侈品市场(chang)2021年全年(nian)或将实现36%的增长，达到近(jin)4710亿元人民币(bi)。
这已是恒(heng)隆进军内(nei)地商业地产(chan)市场的第30年。过去一年，若(ruo)不计算去年3月开业(ye)的武汉恒隆广场(chang)，恒隆在(zai)内地的6座高端购物(wu)商场的租赁收(shou)入增长介乎12%-47%之(zhi)间，平均(jun)升幅为25%，3座次高端(duan)购物商场增长了(le)2%。
在陈启宗看(kan)来，去年表现最(zui)好的两座购(gou)物商场为无锡恒(heng)隆广场和昆(kun)明恒隆广场，升(sheng)幅分别达40%和(he)47%。此外，上海的两座旗(qi)舰购物商场(chang)也继续表现出色(se)，上海恒隆广场(chang)和上海港汇(hui)恒隆广场的租赁(lin)收入分别增长25%和18%。
其中，上海恒隆广(guang)场去年的销售额是(shi)集团所有香港商(shang)场总和的2.7倍。而除上(shang)海外，恒隆在无锡和(he)昆明两个商场销售总(zong)和也已超过香港。
具体来看昆明恒(heng)隆广场，2021年商场(chang)收入为2.69亿元，较2020年增长47%，增(zeng)幅位于各恒隆(long)商场之首。截至2021年年底，商(shang)铺出租率从2020年的91%涨(zhang)至97%，几乎达(da)到满铺。此外，办公(gong)楼部分也(ye)表现突出。2021年实(shi)现收入0.81亿元，较(jiao)2020年增长119%，年末(mo)出租率也升至71%。
去年3月(yue)新开的武汉恒隆广(guang)场同样增长强劲(jin)，陈启宗预计，两年内武汉恒隆广(guang)场或将超越无锡、昆明，成(cheng)为上海以外(wai)销售额最高的商场(chang)。不到10个月，武汉恒隆(long)广场的租(zu)户销售额(e)就接近人(ren)民币10亿元，表现(xian)超出预期。
因此，陈启宗在(zai)函中也对昆明(ming)、武汉的两商场(chang)给出了高度评价，“昆明恒隆广(guang)场和武汉恒(heng)隆广场现在都成为龙(long)头了，就如当初(chu)的上海恒隆广场(chang)一样。”
也正是(shi)基于良好的业绩表(biao)现，陈启宗认为(wei)，高端购物商(shang)场是唯一值得(de)做的业务类(lei)型。接下来，恒隆将(jiang)继续坚定不(bu)移，且致力把次高端(duan)物业升级至高端，如(ru)大连恒隆广场(chang)。
至于具(ju)体发展策(ce)略，集团主要有两(liang)点，即只发(fa)展有望成(cheng)为所在城市的龙头(tou)高端购物商场，最好(hao)能一开业便做到(dao)；若有次高(gao)端物业受某种(zhong)原因所限，开业时未(wei)能成为高端购物商(shang)场，也需尽快提(ti)升该物业档次。
对于恒(heng)隆集团在内地市场表(biao)现越发强劲，而同时部分内地房(fang)地产发展商出现财(cai)务违约是(shi)否会影响恒(heng)隆业务的情(qing)况，陈启宗给(gei)了否定回(hui)答。
陈启宗表(biao)示，恒隆的业务性质(zhi)不同，定(ding)位是高端商业(ye)综合大楼的发展商和(he)管理者。此外，与上(shang)述开发商建楼是为(wei)出售不一样，恒隆是(shi)选择持有。而且(qie)，多数房地产开(kai)发商致力于追求(qiu)规模和速度，恒隆(long)的策略则(ze)是讲求质素和耐性(xing)。
不仅如此，恒隆(long)也会维持低(di)负债率。陈启宗在函(han)中说道，“本公司维持相(xiang)对低的杠杆比率，净(jing)负债率少于25%。我们的(de)债项总额，包括(kuo)可用信贷额度中，有30%获归类(lei)为可持续金融。未来(lai)数年，本(ben)人预期年均资本(ben)支出为港币(bi)30亿至40亿。现有的可用信(xin)贷额度及物(wu)业销售收入足以(yi)应付有余。任何土地(di)购置将在此预(yu)期的资本支出之外。”
再回到(dao)香港市场，陈启(qi)宗相信，香港的(de)租赁业务因疫情所(suo)受的打击应该已(yi)成过去。虽去(qu)年全年收入仍较2020年下降(jiang)7%，但在下半年(nian)零售租金与上年(nian)度同期相比已持(chi)平，预计2022年情况(kuang)会再略有改(gai)善。
不过，他也坦言，接下来恒隆在香港只(zhi)有在时机和价格都非(fei)常吸引时(shi)才会购置土地。而且，即(ji)使是购置土地(di)，也是为了兴(xing)建住宅，尤(you)其是豪宅市场。“本(ben)港的低税率，以及(ji)本地社会的许(xu)多其他方面，对内地的富人仍(reng)很具吸引力。”
公开资料(liao)显示，恒(heng)隆集团有限公司是一(yi)家主要从事租赁(lin)物业的投资控股公(gong)司。公司及(ji)其子公司通过(guo)三大分部运营(ying)。即内地物业租赁分(fen)部、香港物业租(zu)赁分部和物业销售(shou)分部。其(qi)中，物业(ye)销售分部主要是在(zai)香港从事(shi)发展及销(xiao)售香港住宅。
在内地，恒隆目前的业务版(ban)图已覆盖9个主(zhu)流一二线城(cheng)市。
