3月31日(ri)，万科集团（000002.SZ）召开2021年业绩发(fa)布会，万科董事会主(zhu)席郁亮在会上，向(xiang)52万名股东致(zhi)歉：“2021年业绩表(biao)现不好，让股东失望(wang)了，在这(zhe)里我向广大(da)投资者、利益相(xiang)关方表示诚挚的(de)歉意”。
在会上，郁(yu)亮也罕见地多次(ci)使用“反(fan)思与检讨”字眼，这都源自万科(ke)31年来的第三次利(li)润下滑。虽然(ran)，其中包含(han)了行业大势，但对数(shu)年来在地产江湖(hu)始终被奉为(wei)“一哥”的万(wan)科，大家总是饱(bao)含更多期待。
本(ben)次道歉也引发(fa)了舆论的广(guang)泛关注，大家对万(wan)科此举众(zhong)说纷纭，有(you)人认为万科可能(neng)借行业下行进行“利润洗澡”；有人认(ren)为这不过是一场“危机公关”，用(yong)来堵住黑子的嘴；还(hai)有人认为(wei)万科的道(dao)歉是在“贩卖焦(jiao)虑”，毕竟万科基(ji)本面依然良(liang)好。
“利润(run)洗澡”真的有(you)必要吗？
2021年年报数据(ju)显示，万科实现(xian)合同销售金额(e)6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东(dong)的净利润225.2亿元，同比(bi)下降45.7%，归(gui)母净利润下(xia)滑幅度超过净(jing)利润跌幅9.95个百分点，这主要是(shi)由于万科少(shao)数股东权益占(zhan)比高于行业平均(jun)水平，已达(da)到40.8%，正在侵蚀归母公(gong)司净利润。
此外，更值得注意的(de)是，从季度视角(jiao)来看，万科2021年四个季(ji)度分别实现归母净利(li)润分别为12.92亿元、110.5亿元、166.9亿元、225.2亿元，同比变动(dong)频率为3.44%、-11.68%、-15.98%、-45.75%，净利润为25.07亿元(yuan)、161.7亿元、246亿元(yuan)、380.7亿元(yuan)，同比变动率为3.17%、-13.20%、-18.19%、-35.80%，第(di)四季度利润大幅(fu)下降，从单季净利(li)的发生额来看，同比(bi)变动甚至(zhi)达到-73.05%。
在业绩发布会(hui)上，广发证券(quan)也就此向公司高(gao)层提问，质疑万科存(cun)在“业绩洗澡”的可能。
对(dui)此，万科总裁祝九(jiu)胜做出三点解释：第(di)一是结算时间分(fen)布，四季(ji)度占40%，结算当中的权益(yi)比例下降了5个多(duo)点；第二，投资收(shou)益基本会在(zai)四季度进行(xing)盘账，部分投资(zi)业务出现收益下滑，比如对贝壳(ke)的投资；第三是计(ji)提方面的影响，四(si)季度市场明显下行(xing)，公司对一些项目(mu)进行了计提(ti)。
其实，万科净利下(xia)滑本质上是受到毛利(li)的影响。数据显示，2021年万科毛(mao)利为723亿(yi)元，同比减少(shao)176亿元(yuan)；毛利率(lu)21.8%，同比下降7.4个百分点；扣(kou)除营业税金及附加后(hou)的整体毛(mao)利率，同比下降5.6个百分(fen)点，毛利总额同比减(jian)少176亿元。
从行业角(jiao)度来看，虽然近年来(lai)房企毛利率下滑(hua)已成共性，但万科的(de)毛利却并(bing)不符合“资(zi)优生”的“人设”。365财经的“2021年上半年50强房企(qi)毛利率排行(xing)榜显示”，前50强房企平均(jun)毛利率为(wei)22.41%，而(er)万科仅以(yi)22.94%的毛利(li)水平位列34名(ming)，处中等偏下。
实际上(shang)，对现在(zai)的万科来说，利润洗(xi)澡的“票价”很(hen)高，而收益(yi)却充满不确定性。业绩下降后，高管(guan)们的收入(ru)受到严重影响(xiang)，在公众普遍认为(wei)地产行业(ye)发展前景充(chong)满不确定性(xing)的前提下(xia)，虚减利润(run)很可能导致投资(zi)者丧失信心，那就更(geng)加得不偿(chang)失了。
万科缘何(he)频繁陷入“焦虑”？
自各(ge)地政府围绕“房住(zhu)不炒”颁布限(xian)价、集中供地、三条红线等多方面调(diao)控政策以来，万科“金句”频(pin)出，“活下(xia)去”、“黑铁时(shi)代”、“节(jie)衣缩食”无一不透露(lu)着万科对未来(lai)行业发展的负向展望(wang)，“一直(zhi)在领跑，从未被(bei)超越”的万科(ke)究竟在焦虑什么？
这还要从万科一(yi)直引以为傲(ao)的多元化道路探索(suo)说起。万科作为行业(ye)巨头，早已看到公(gong)司与地产行业的发(fa)展瓶颈，近十年间积(ji)极探索业绩(ji)增长的“第二曲(qu)线”，涉及(ji)万物云、物流(liu)仓储、商业开发运营(ying)、长租公寓、冰(bing)雪、酒店(dian)度假、教育、生猪养殖等(deng)多个不同(tong)领域，每个(ge)领域都有待攻(gong)克的难题，令万科走过很多弯路(lu)，付出成本比想(xiang)象中的更多。
例如在长租(zu)公寓领域，从十九大提出租(zu)购并举，万科表示(shi)非常看好(hao)租赁业务的(de)未来，率先(xian)响应，开始(shi)在该行业(ye)广泛布局，但发展过程困难重重(zhong)。2017年-2019年，万科开启改(gai)造城中村的“万村计划”，简单来说就是以(yi)高于市场价的(de)租金与城(cheng)中村房东签订10年-12年的长期(qi)租赁合同，进行改造和升级后(hou)，由万科(ke)长租公寓品牌泊(bo)寓统一运(yun)营。
计划制(zhi)定后，万科积极(ji)推进，负(fu)责完全计划(hua)的团队迅(xun)速扩张到400多人，签约房源超(chao)过10万间签约2000多栋房(fang)源，累计超(chao)过10万(wan)间。专门做万村计(ji)划的万村发(fa)展有限公司团(tuan)队也迅速扩展到400多人(ren)。
但城中村整治(zhi)难度超出万科预(yu)期，在签(qian)约、清客、安(an)全、合规等多方面都(dou)要耗费巨(ju)大的精力(li)。原租客与万村(cun)项目也存在本(ben)质上的利益分歧，品(pin)牌溢价和运营成本(ben)的提高综合作用下房(fang)租翻了两(liang)三倍，导致泊寓很(hen)长时间都身(shen)处舆论风波。
2019年7月开(kai)始，“万村计划”相关业务(wu)逐步收缩，万科(ke)主动放弃的坪山(shan)、光明房源，并(bing)对已签约房源进行(xing)赔付，按照每间(jian)房每月1000元租金计算，加(jia)上三个月违约金和空(kong)置期，万科这笔违约(yue)金至少达到一亿元。之后，“万村计(ji)划”被提及的频率(lu)越来越低，2021年年报中(zhong)，这个词则(ze)完全消失了。
郁亮在今年(nian)业绩会也(ye)提及：“如果没有城(cheng)中村“二房东”的(de)业务，万(wan)科的长租公寓(yu)业务早就开始(shi)可以赚钱了(le)。”
此外，冰雪、家(jia)装业务等多条业务线(xian)也均没有获得(de)成功，在投入(ru)大量资金后，只落得被兼并的命运(yun)。至2022年年(nian)报发布，房(fang)产开发仍(reng)是万科的(de)绝对主业(ye)，而其他业务利润指(zhi)标一片颓势，营收(shou)下滑、成本上升、毛(mao)利率下降，仍(reng)处于“烧钱(qian)”阶段。
股价上抬“危机公关(guan)”成功
为了挽(wan)回投资人(ren)的信任，打破公司(si)“焦虑”现状，万(wan)科定下“止跌企稳，稳中提升(sheng)”的2022年八字工作(zuo)任务
郁亮主动承(cheng)担责任，放弃了2021年度全部(bu)奖金，税前报酬仅(jin)为154.7万元(yuan)，同比下降87.6%。监事会主席(xi)解冻，董事、总裁、首席执行官祝九(jiu)胜，职工(gong)代表董事(shi)王海武，职工代(dai)表监事阙东武，执(zhi)行副总裁、财务负责(ze)人韩慧华(hua)，执行副总裁、首席(xi)运营官刘(liu)肖和董事(shi)会秘书朱旭7位董监(jian)高也决定放弃2021年的部分薪酬(chou)，把2021所有税(shui)后薪酬用来(lai)增持万科股份，合计增持(chi)金额超过2000万元。
相比于其他地产公(gong)司哀嚎声此(ci)起彼伏，高管纷(fen)纷“出逃(tao)”的情况来看，万科(ke)高管此举(ju)是将个人利益与公司(si)利益、股东利益深(shen)度捆绑。
与此同(tong)时，万科宣布大(da)额回购，计划(hua)未来三个月内以不(bu)高于18.27元/股回(hui)购20亿元-25亿元A股股(gu)份，回购股(gu)份将全部用于(yu)出售。坚持连续(xu)三十年派息(xi)，分红比例拟(ni)由35%跃升至50%，合计拟(ni)派发分红112.8亿元。
一套组合拳下来(lai)，投资人对万科(ke)充满信心，股价连(lian)续两天上涨，
总之，房地产(chan)行业已进入慢增长(chang)阶段，即便是优质(zhi)龙头企业的想(xiang)象空间也有限，万科能否“企(qi)稳回升”？希望明年万(wan)科可以为(wei)大家交上一份满意(yi)的答卷。
