原标题：福州(zhou)楼市松绑满月市场(chang)仍躺平：网上模(mo)拟“售罄”，中介“电销王”3个(ge)月没开单
每经记(ji)者 甄素静
福州(zhou)楼市刚刚(gang)经历了“倒春寒”。
从公(gong)开数据看，3月福州新房成交(jiao)套数同比跌55%、二手房成(cheng)交套数同比(bi)跌39%。克而瑞报告(gao)指出，2022年(nian)一季度，福州楼市延(yan)续去年第(di)四季度的(de)低迷态势，并在此基(ji)础上持续蔓延(yan)，楼市一度(du)陷入“冰封(feng)”态势。叠加(jia)闽系房企持续暴(bao)雷等事件，房(fang)企“躺平”态势显著(zhu)。
3月下旬，福州放松限(xian)购政策，无本地户(hu)籍和无社(she)保或纳税(shui)证明的购房者也(ye)可在主城区(qu)购房。
在(zai)这之前，福州限(xian)购区域为鼓(gu)楼、台江、晋安(an)、仓山、马尾等(deng)五区，外地(di)户口在五区购房，需(xu)要提供购房之日前(qian)2年内在五城区(qu)累计缴纳1年及以(yi)上个人所得税或(huo)社保证明，且非福(fu)州市五城区户口家(jia)庭限购一套，五(wu)城区户口(kou)家庭限购两套144平方米以下商品住(zhu)房。
也就(jiu)是说，外地(di)人不需要落户(hu)就可以在福州买房。
“此次限购松(song)绑的操作(zuo)，主要目的(de)在于给福(fu)州五城区去(qu)库存，让企业能尽(jin)快回笼资金(jin)，让市场(chang)活跃起来。”在福(fu)州楼市刚传出松绑时(shi)，克而瑞福州(zhou)区域研究负责(ze)人张暑娇在接受(shou)《每日经济新闻》记者采访时(shi)表示，现在(zai)只是第一步，下一步预计首付款比(bi)例也会进一步放开。
松绑一(yi)月间，市场发(fa)生了什么变(bian)化？《每日经济新(xin)闻》记者日(ri)前实地走访了福州(zhou)楼市。
售房广(guang)告进入不(bu)动产交易中心
政策落(luo)地一个月(yue)，记者以购(gou)房者身份走访(fang)了位于鼓楼区的福(fu)州市不动产登记(ji)和交易中心，前(qian)来办理业务的人(ren)络绎不绝，不(bu)少市民在(zai)排队等待。现场工作(zuo)人员告诉记者，新政(zheng)仅是口头通知，并(bing)没有正式文(wen)件发布，不(bu)过新政实施(shi)后确有部分(fen)此前无社(she)保的购房者(zhe)前来办理过户。
当记者问及(ji)如果没有正式文(wen)件和执行期限，在(zai)执行过程中(zhong)是否会被随时撤回，进而导致(zhi)买卖交易纠纷(fen)和损失的忧虑后，工(gong)作人员答(da)复称，近期内(nei)不会有变(bian)动。
记(ji)者在现场看到，为了获客，不少涉(she)房业务的广(guang)告也打到了(le)交易中心。在(zai)三楼办事大厅内，LED屏上(shang)展示的除介绍(shao)办事流程和宣导政(zheng)策外，某(mou)头部房企的售房(fang)广告也轮次滚动播出(chu)。
交易中心(xin)广场的地面上散落多(duo)张广告单页和名(ming)片，记者在门口遇(yu)见一位前来寻(xun)找客户的(de)贷款中介，其(qi)表示公司(si)深耕福州已(yi)多年，有丰(feng)厚的银行资(zi)源，能够帮助客(ke)户办理各种(zhong)贷款，特别(bie)是将房贷转换成更为(wei)便宜的贷款。
模拟“售(shou)罄”释放热销信号
记者走访发(fa)现，新房和(he)二手房市场的(de)活跃度并未因此(ci)次新政而充分(fen)激活。
福(fu)州近年的城市(shi)发展有“东拓(tuo)南进”规划(hua)，这也成为众多楼(lou)盘和中介人(ren)员展业的(de)重要宣传点(dian)。仓山区(qu)是“南进”进程(cheng)中的重要板(ban)块，金山、江滨(bin)、南二环、三江(jiang)口等细分片区(qu)亦是市场追捧的热点(dian)板块，也是福州房屋(wu)交易的主要区域。
记者一连走访多个热(re)点板块售楼处(chu)，现场少有购(gou)房者前来咨询，置业顾问或聚(ju)在前台聊天，或(huo)做案头工作。
仓山区(qu)三叉街片区(qu)中骏世界(jie)城是去年福州的销冠(guan)项目，现场置(zhi)业顾问介绍称，目前客户来(lai)源比较大比重依赖(lai)分销渠道和(he)全民营销，新政(zheng)对市场影响并不太(tai)大。一次性30天内全款到位，有99折优惠(hui)。
福州目(mu)前在售热(re)销楼盘多为(wei)百亩大盘(pan)，且规划有自带商业(ye)等，这也(ye)是他们在推(tui)售中重要(yao)的宣传点(dian)。
或许是还(hai)未充分预料到新政(zheng)实施后可(ke)能出现的(de)潜在购房群体(ti)，当知道记者是从(cong)外地过来(lai)看房的客户时，金山片区某头部房(fang)企项目置业顾问表现(xian)出了不可(ke)置信的态度，并再三向记(ji)者确认。
该项(xiang)目地铁尚未开通，且展示中心周(zhou)边有多个(ge)工地正在施工(gong)，记者在现场也未看(kan)到前来咨询的购房者(zhe)。
《每日经济新闻(wen)》记者从(cong)当地地产从业人士(shi)处了解到，该大盘(pan)在营销方面(mian)花足了心思，自去年(nian)底便开始了大力宣(xuan)传、蓄客，前(qian)期也给出了极具(ju)吸引力的定(ding)存优惠，且开盘之前在网上(shang)模拟了一次选(xuan)房“售罄”，释放热销信号(hao)。
中心片区学(xue)区房降价急售(shou)
在福(fu)州关注度较高的(de)板块还有中心片区(qu)和东泰禾板(ban)块，业主也给(gei)出了大幅降(jiang)价或赠送车位(wei)的急售信息。
福州地(di)产圈有个段子，中心片区买的是骄傲(ao)，不差钱的骄(jiao)傲。而东二环(huan)作为改善板块，是(shi)新贵的代表，在(zai)过去行情中也(ye)曾领涨市场。但中心片(pian)区等这些(xie)原本被看成是硬通(tong)货的学区房(fang)和改善板块，近期(qi)也在降价(jia)急售。
鼓楼区一中介门(men)店店长黄华（化名(ming)）告诉记者，他(ta)所在的门(men)店4月中上旬成交(jiao)了两套新房(fang)，分别是来自北京(jing)和上海的客户(hu)。
以鼓楼区标杆学(xue)区房万旭秀冶里为例(li)，其对应(ying)的学校为二附小(xiao)和延安中学(xue)，目前在售一套32平方米小户型(xing)房源，业主年后(hou)降价60万元左右，售价489万元，挂牌单(dan)价高达15万元/平方米。而记(ji)者查询获悉，这套房源今年(nian)初挂盘价为620万元，同(tong)一小区另一套房(fang)源从去年年(nian)中挂牌出售至今(jin)，降价幅度(du)也有近200万元。
东泰禾板块的业(ye)主也普遍下(xia)调了出售价格，如融(rong)侨悦城一套3房2厅(ting)，售价从490万(wan)元降到了480万元(yuan)，并赠送车位(wei)；保利香槟国际(ji)一套3房(fang)2厅也从(cong)339万元降到325万元。
置业(ye)顾问“在网上灌(guan)灌水”
当下略显疲(pi)软的市场环境和购房(fang)者浓厚的观(guan)望情绪，让行业(ye)链上的从业(ye)者有力难使。坚守(shou)在售楼部(bu)的开发商置业顾问(wen)和渠道经纪人，开始(shi)在不同平台寻找(zhao)新的流量密码。
记者在走访某头(tou)部房企的合作项目(mu)时，项目展示(shi)中心除一位工作人员(yuan)带着前来面(mian)试的置业顾问熟悉(xi)环境外，并无其他访(fang)客，贝壳、乐呵、爱房等(deng)中介渠道也因工作空(kong)闲，只安排了一位(wei)内场值班(ban)人员。
该项目置业顾(gu)问也向记(ji)者介绍，他们获(huo)客依赖中介分销(xiao)比较大。
“有的同事跳(tiao)槽去了字节跳(tiao)动，如果不想换公(gong)司就只能在集团内部(bu)转岗”，各大楼(lou)盘均有他们相(xiang)熟的置业顾问，某种(zhong)意义上算是顾(gu)问联盟，互(hu)通行业消息，并(bing)给对方推荐(jian)客户。
福州(zhou)本地一家(jia)开发商的(de)置业顾问陈(chen)文（化名）告(gao)诉记者，“没事就在(zai)网上灌灌(guan)水”。记者在走(zou)访其工作的展(zhan)示中心时，售楼处除(chu)现场工作人员(yuan)外并无访客，由(you)于线路改造，室内也(ye)未开灯。
陈文所说的“灌水”就是在网上(shang)发布楼盘(pan)信息，不过他并不亮(liang)明职业身份(fen)，连发布的内容(rong)和起的昵称都很(hen)有技巧。
“发发城(cheng)市规划、宏观经(jing)济，比如某(mou)个板块为什么好(hao)，房价为什么会涨，偶尔穿插下介绍我们(men)项目，肯定不能上来(lai)就亮明说是买房子的(de)，那样不(bu)容易获得信(xin)任。”
在摸索(suo)一段时间后，陈文也(ye)有了自己钟爱(ai)和看好的平台(tai)，“现在微博(bo)发了几乎没人看，小(xiao)红书、知乎(hu)上面用户反倒活(huo)跃，我之前发的(de)一个内容有40多(duo)条评论，抖音(yin)上你搜房子信息(xi)，后面就会给你推(tui)这些。”
相比坚守一(yi)隅的置业顾问，某(mou)头部中介平台(tai)新房部工作人(ren)员“电销王”刘忠(zhong)（化名），则相对有更大的(de)展业范围。
刘忠主要负责福州(zhou)各大新房的(de)推销，其自述电话(hua)营销最为厉害，即(ji)便是陌生人，只(zhi)要能聊上(shang)几句有意向后，他(ta)多能将电话打到十几(ji)分钟或近(jin)半小时，逐(zhu)步挖掘到客户(hu)需求，并加到(dao)微信。
凭借电(dian)话陌拜和较好的市(shi)场行情，刘忠(zhong)去年拿到了不(bu)错的业绩，这(zhe)也给了他深(shen)耕行业和定居福州的(de)信心，然而市场(chang)很快就给了他当头(tou)一棒。
刘忠告诉(su)记者，自(zi)己从年后至今(jin)还没开单(dan)。疫情影响好多客户(hu)出来看房，特别是(shi)周边县的，另一个原(yuan)因是现在观望的(de)人多了。给客户打电(dian)话，客户“有疫(yi)情”三个字，就拒绝了我们，我们总不能说没事(shi)没事，你(ni)出来看吧。
刘忠说，近期(qi)每周两次带看的考(kao)核指标，完(wan)成起来也有点困(kun)难。不过他现(xian)在手里还有(you)三四个A类(lei)客户（带看过房，黏(nian)性高，资金、名(ming)额都已到位，接(jie)近成交的(de)优质客户），这(zhe)在眼下已(yi)属十分不易。
国央(yang)企高佣抢收
相较热(re)点板块的(de)清冷，福州闽侯县(xian)和马尾区部分(fen)楼盘要热闹很多。
记者从(cong)当地中介处了解(jie)到，热闹并非突(tu)降利好或有新的规划(hua)，而是在高佣(yong)和降价的簇拥下，大小中介渠道(dao)均在卖力拉(la)客、促成(cheng)交。
据《每日经济(ji)新闻》此前报道(dao)，福州的新房市(shi)场自去年下半年以来(lai)持续探底，不(bu)少楼盘项目(mu)也推出一些打(da)折促销，或通过(guo)加大分销点数的方式(shi)来以价换量。某头部房企(qi)福建区域营(ying)销负责人表示，“大部分(fen)楼盘主要靠分销，而(er)现在新盘比较多，有的营销点数已经高(gao)到10%，但不敢降价，只(zhi)是以特价房(fang)或工抵房的方式(shi)来促销。”
如中铁某项目(mu)最早开盘时均价约(yue)1.5万元/平(ping)方米，现在打出特价(jia)9688元/平方米(mi)起广告，首付20%。
记者从现(xian)场了解到，这批(pi)特价房源仅为少量低(di)楼层房，工(gong)作人员称(cheng)因工程回款(kuan)所以做特价清盘(pan)促销，4月15日上午有(you)多组客户(hu)到访咨询。
该项目在售二手(shou)房在1.25万元-1.57万(wan)元/平方米，而周边其他项目二(er)手房在售价格(ge)也在1万(wan)元-1.5万元/平(ping)方米。
附近中海某项(xiang)目也以清盘名义(yi)给出了约(yue)9000元/平方米的特价，此前开盘价也在1.5万元/平方米左右。
在马(ma)尾区招商某(mou)项目，记(ji)者了解到，有特(te)价房源最高(gao)可降30万(wan)元，原本总(zong)价167万元的房(fang)源，特惠总价(jia)137万元。
当地中介告(gao)诉记者，他们之所以力推(tui)国央企开发商这些(xie)楼盘，除了降(jiang)价和总价相对(dui)便宜外，另(ling)一个重要原因是(shi)这些项目几(ji)乎可以给到(dao)全市最高的成交佣金(jin)。
这大大(da)提升了中介人员的积(ji)极性。在马尾(wei)区某项目售楼(lou)处现场，记者看到(dao)当地小中介也在(zai)积极揽客带看。与大(da)中介的明显区别是，他们不用着穿统一制(zhi)服，如果(guo)没有听到他们在带看(kan)中的业务介绍，仅从衣装来看(kan)，多会以为(wei)他们也是前来看房的(de)购房者。
相信“5月市场会全面复苏(su)”
对于近期限(xian)购的放松(song)和较为冷寂的市场(chang)效果，一位熟悉(xi)福州楼市的(de)机构研究人(ren)士在接受记者采访时(shi)表示，不意外，福州经济(ji)去年破万(wan)亿，经济面一路(lu)向好，在(zai)政策层面要引导(dao)人口流入，2035年实现人口1000万，如(ru)今受疫情和经济下行(xing)双重压力，放松楼(lou)市政策是(shi)一个比较(jiao)好的决策。
其续(xu)称，福州楼盘数(shu)目跟其他城市比起来(lai)不算多，彼此竞(jing)争会有，但不算大(da)，更多压力来自(zi)市场环境。经济大环(huan)境会带动一些(xie)观望情绪，购房情绪(xu)不是一两项(xiang)政策能影响的。
该(gai)人士认为，取消放松(song)限购政策落地(di)后市场情绪(xu)带动不大主(zhu)要有两方面原(yuan)因，一是福州对外地(di)购房者吸引力(li)较小，福州楼(lou)市比较典型的(de)现象是，很多(duo)房子是下属县市客群(qun)以及海外华侨(qiao)回来置业。
二(er)是2021年1月1日福州正式放(fang)开零门槛落户政策(ce)，已经释放了大量购(gou)房需求。而记者在采(cai)访中了解到，在福(fu)州零门槛落户新(xin)政实施之前，有不(bu)少购房者为了(le)短期内能获得购(gou)房资格，需要找机构(gou)来办理集体户口，代价则是2万-5万(wan)元不等，还未必能办理成功(gong)。
零(ling)门槛落户政策，吸引(yin)了来自南平、宁(ning)德等周边市(shi)县有购房能力(li)的人群，也将去年的福州楼(lou)市推向了新高点。据(ju)福州市不(bu)动产登记(ji)和交易中心(xin)数据显示(shi)，2021年上(shang)半年，福州(zhou)五区二手房共(gong)成交22847套(tao)，仅次于2017年同(tong)期的24452套(tao)，创近3年新高；新房市场(chang)方面，福(fu)州五区新房共成(cheng)交28480套，是2020年同期的3.4倍。
虽(sui)然当下市场成交不及(ji)去年，但行业从业者(zhe)对后市还是充满期(qi)待，多名中介和地产(chan)人士均乐观地表(biao)示，5月(yue)份市场会全(quan)面复苏，到时大(da)家会出来看房。
刘忠对(dui)于今年的工作规划则(ze)是，近期会(hui)多关注A类客户，争取成交．今(jin)年要是能挣到钱(qian)，明年就(jiu)在福州给孩子(zi)办理小学入学手(shou)续，如果市场还(hai)不好，他就考(kao)虑到别的城(cheng)市看看机会。
