原标题：10月商品房销售(shou)面积降幅超(chao)二成，四季(ji)度走势如何
今年年(nian)底前还会有(you)更多城市因城施策(ce)放松频次将(jiang)恢复，有助于(yu)激发被压(ya)制的存量改善(shan)型需求释放。但(dan)因为房价下行压力仍(reng)在，居民购房预期明(ming)显恢复或许仍(reng)需等待，明年(nian)一季度末或是观察节(jie)点。
进(jin)入四季度，房地产行业仍(reng)处于缓慢恢复(fu)期，房地产销(xiao)售和新开工面(mian)积出现低(di)位企稳趋势。
国家统计局(ju)15日公(gong)布了2022年(nian)1~10月(yue)份全国房地(di)产开发投资和销售数(shu)据。数据显示， 1~10月份，商品房销(xiao)售面积111179万平方米，同(tong)比下降22.3%，其中住宅(zhai)销售面积下降25.5%。商(shang)品房销售额(e)108832亿元(yuan)，下降26.1%，其中住宅销(xiao)售额下降28.2%。
与前9月相比(bi)，前10月全国商品(pin)房销售额同比(bi)累计降幅延续(xu)缩小趋势。
从单月来看，根据第一(yi)财经计算(suan)，10月份(fen)全国商品(pin)房销售面积和金(jin)额9757万(wan)平方米和9452亿元，比去年同期(qi)（12709万平(ping)方米和12390亿元）减少(shao)2952万平方米和(he)2938亿元，单月销售金额(e)和面积的同比(bi)降幅仍超过二成。
规模以(yi)上房企销售亦延(yan)续低迷态势。克而(er)瑞地产研究(jiu)最新统计(ji)显示，10月，百强房企(qi)整体销售(shou)环比降低2.6%，降幅高于往年平(ping)均。累计来看(kan)，百强房企1~10月销售额的同比降(jiang)幅仍保持在44%的较高水平。
进(jin)入“金九银十(shi)”后，房企纷(fen)份加大降价促销力(li)度。受10月份国内(nei)多区域疫情影响，房企正常供货(huo)节奏被打乱，市场机构(gou)统计显示，过(guo)半城市供应出现(xian)环比腰斩(zhan)。与此同时，由于(yu)行业和宏观经(jing)济仍存在下(xia)行压力，观望(wang)情绪依旧较为浓厚。
央行发布的金融(rong)数据显示(shi)，10月居民中(zhong)长贷新增332亿(yi)元，同比(bi)少增3889亿元。
销售端尚(shang)未出现明显(xian)回暖迹象，加之民营(ying)房企融资困难，房企(qi)现金流继续(xu)承压。根据(ju)国家统计局(ju)数据，1—10月(yue)份，房地(di)产开发企(qi)业到位资金125480亿元(yuan)，同比下降24.7%。其中，占(zhan)比次高的“定金及预(yu)收款”跌(die)幅最大，为下降33.8%。
除了(le)销售回款，以债券直融(rong)为主的自筹资(zi)金增速也在(zai)持续回落。1~10月份，房地产开(kai)发企业自筹资金44856亿元，下降14.8%。
招商证券(quan)认为，相(xiang)比销售回款，债券融资(zi)渠道不通畅对房企资(zi)金链恢复形(xing)成明显边际拖(tuo)累。
1~10月(yue)，全国房屋(wu)新开工面积和房屋(wu)竣工面积分别为103722万平方(fang)米和46565万平方米，同比分别下降37.8%和18.7%。
第一财经(jing)注意到，在“保交楼”工作持续(xu)推进之下，竣(jun)工节奏有所加快(kuai)。与1-9月数(shu)据（-19.9%）相比，全国房(fang)地产竣工面(mian)积同比降幅继续(xu)缩小。
不过，新开工(gong)和竣工规模的改善，并未带动(dong)房地产投资的整(zheng)体复苏回(hui)暖。1—10月(yue)份，全国房地产开(kai)发投资113945亿元，同比下降(jiang)8.8%；其中，住宅(zhai)投资86520亿元，下降8.3%。
进入11月(yue)，地产供需两端(duan)正迎来更多政(zheng)策支持。10日，交易商协会受(shou)理龙湖集团200亿元储架式注册(ce)发行，民企融资“第(di)二支箭”正式落地；随(sui)后不久，央行和银保(bao)监内部发布254号文，提出(chu)积极做好“保(bao)交楼”金(jin)融服务、积极配(pei)合做好受(shou)困房企风险处理、依(yi)法保障住房金融消(xiao)费者合法权益等16条要求(qiu)；14日，央(yang)行、银保监会和(he)住建部联合发文，允许商业(ye)银行与优质房企(qi)开展保函置(zhi)换预售监管资(zi)金业务。
展望后(hou)市，招商证券预计，今年年底前还会(hui)有更多城市(shi)因城施策放松频次将(jiang)恢复，有(you)助于激发被压制的(de)存量改善型需求释(shi)放，短期使销售弱边(bian)际改善持续，但因为(wei)房价下行(xing)压力仍在，居民购(gou)房预期明显恢(hui)复或许仍需等待(dai)，明年一季(ji)度末或是观察(cha)节点。此外(wai)，伴随供给端(duan)融资支持的逐(zhu)步落地，将改变房(fang)企竞争性降价(jia)，这会成为缓(huan)解房价下行压力(li)的前提。
瑞银(yin)投资研究部亚洲(zhou)经济研究主管、首(shou)席中国经济学(xue)家汪涛也认为，未(wei)来几个月(yue)，房地产政策(ce)将延续宽松趋(qu)势。2023年全年，如果在建项目(mu)投资和建(jian)设加速，整体房地产(chan)投资有望企稳。因此(ci)，房地产(chan)下行对2023年GDP增长的拖累将(jiang)明显小于2022年。
