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11月30日，贝壳发布(bu)了2022年第三季度财报(bao)，单Q3季度的(de)GTV和净收入分别(bie)为7371亿元(yuan)和176亿(yi)元，均已接近去年(nian)同期水平，再次超市(shi)场预期，且较(jiao)Q2分别环比(bi)增长15.3%、27.7%，呈(cheng)现出明显的(de)边际复苏(su)趋势。
尽管受疫情多(duo)点反弹影响，但3季(ji)度我国房地产行业底(di)部企稳、复苏迹象明显(xian)，11月来，房地产行业相继迎来(lai)力度空前的(de)“第二支箭”、“第三支(zhi)箭”和“金融十六(liu)条”，行业(ye)有望在充足的流动性(xing)支持下重回(hui)正轨。而贝(bei)壳也凭借着提质增(zeng)效等一系列管理(li)举措，进一步提升了(le)经营效率，领(ling)先于同行抓住复(fu)苏先机，连续(xu)两个季度业绩超市(shi)场预期。前三(san)季度，美国(guo)通用会计准(zhun)则下（GAAP）贝壳净亏(kui)损收窄至17.69亿元。
连(lian)发三箭房地产暖风(feng)频吹 贝(bei)壳管理红利效(xiao)果显现
作为多年(nian)来对我国经济影响(xiang)最广的房地产上下游(you)产业链，在“房(fang)住不炒”的总基调下(xia)，政府早在年初(chu)就已多次表示，要(yao)支持合理住房和融(rong)资需求、支持房企融(rong)资发展。
虽然同(tong)比仍有下滑，但(dan)从绝对值看，下半(ban)年房地产(chan)行业已然(ran)呈现企稳回(hui)升迹象。克而瑞数(shu)据显示，自7月份以来，百强(qiang)房企的销(xiao)售额同比数(shu)据持续改善，二(er)手住宅三季度市(shi)场情绪持续(xu)修复，在去年低基数(shu)下成交面(mian)积同比转(zhuan)增。
此外，随着三季度“第一支箭”中增(zeng)债发行，到“第二支箭”的交易(yi)商协会2500亿元发债(zhai)额度、“第三支箭(jian)”地产企(qi)业股权融资支持，以及“金融十(shi)六条”指(zhi)导银行授信超2万(wan)亿等政策(ce)的相继落地，地产(chan)行业已迎来信贷(dai)周期的实(shi)质性反转，将引领行(xing)业逐步重回正轨。
在此背景下，贝壳三季度实(shi)现GTV达7371亿元，营收176亿元，均已接近去年(nian)同期水平。
具体看(kan)，贝壳Q3存量(liang)房业务净收入为72亿元，环比增长29%；新房业(ye)务净收入为78亿(yi)元，环比增长17%；家装家居(ju)业务继续逆市(shi)突破，实(shi)现收入超18亿元(yuan)，可比口径(jing)下环比增长(chang)34%。
随(sui)着房企走出阴(yin)霾叠加房地(di)产市场逐步回暖，以及政府(fu)全力保交楼的资金(jin)支持，经营状况长期(qi)保持在健(jian)康水平的贝壳，有望进一步改善。
继续修(xiu)炼内功 提质增效(xiao)力求保留行(xing)业优质服务供给
实际(ji)上，这一轮房地产(chan)行业调整本质是从过(guo)去高杠杆(gan)、粗放的发展(zhan)模式，逐渐过(guo)渡到更稳健、更注(zhu)重房屋品质的制造业(ye)模式。同样地，在居住服务行(xing)业由“规(gui)模”转向“高质量发(fa)展”的历史契机下，贝壳也落实了一系(xi)列精细化运(yun)营理念，推动企业运营质(zhi)量的提升。
早(zao)在一年前，贝(bei)壳为了面对市(shi)场波动而坚决采(cai)取了一系列(lie)提质增效的举措，甚(shen)至包括在今年回(hui)港上市的节骨眼也持(chi)续执行组织人员瘦身(shen)计划。
近一年来，贝壳的(de)门店和经纪人结(jie)构不断改(gai)善。截止三季(ji)度末，贝壳平(ping)台活跃门(men)店数超过39，700家，连接活跃经纪(ji)人超过37万人，环比降幅收窄至3%、2%，已基(ji)本企稳。其(qi)中，从业时间更长且(qie)绩优的经纪人(ren)占比提高(gao)，二季度对比一季(ji)度，从业时长超过(guo)3年的经纪(ji)人占比提升(sheng)了约10%，店均(jun)和人均效益均有提(ti)高。
通过有效(xiao)留存优质(zhi)服务产能，贝(bei)壳的提质增效(xiao)迎来收获(huo)期，在费用(yong)优化上的(de)一系列成果(guo)在第三季度有所显现(xian)。
贝壳(ke)三季度的营(ying)业总成本(ben)同比下降16.3%至(zhi)128亿(yi)元，其中外(wai)部分佣、内部薪酬、门店成本、运用(yong)费用及其他成(cheng)本均有所减少。在一(yi)系列调整(zheng)下，贝壳三季度(du)实现净利润7.16亿元，截止前(qian)三季度，在美国通(tong)用会计准则下（GAAP）贝壳净亏损(sun)缩减至17.69亿(yi)元。
“流量+科技”助力家装业(ye)务快速发展
在持(chi)续修炼内功、提升护(hu)城河的努(nu)力下，贝(bei)壳在此次周期调整中(zhong)体现出了其超越(yue)行业的阿尔法(fa)。三季度，贝壳实现存量房交(jiao)易GTV为4490亿元，同比增(zeng)长18.7%，显(xian)著好于同(tong)期中指院二(er)手房交易同比(bi)数据；实现新房(fang)交易额2615亿元，同(tong)比下滑36.2%，较克而瑞(rui)百强房企(qi)销售额同比降幅更(geng)窄；家装业务交易GTV达到20亿元，而上年同期仅为(wei)0.66亿元，家装家居业(ye)务逆市增长(chang)，赢得了更多(duo)服务者和消费者的认(ren)可。
在“一体”业务稳(wen)健前行的同(tong)时，贝壳的(de)“两翼”也不断突破(po)。面对万亿家装蓝海(hai)，贝壳具有天然的(de)流量和科(ke)技优势，通过收(shou)购圣都可弥补贝(bei)壳大规模家装(zhuang)交付的能力缺(que)失，成为贝壳房(fang)产交易流量转化成(cheng)家装流量的转折点(dian)。
根据 CIC 数(shu)据，2021年我国家装家居(ju)行业规模为(wei)6．万亿元，预计于(yu)2026年增长至(zhi) 10.4万亿元，但(dan)前五大参与(yu)者的合计市占(zhan)率仅为 4.8%，如贝壳这样能(neng)够提供优质(zhi)一站式服务的领先(xian)市场参与者预计将获(huo)得更多市场(chang)份额。
贝壳(ke)旗下整装(zhuang)品牌被窝家装的交付(fu)管理和业务运营能力(li)得到验证(zheng)，从可比口径(jing)看，其家装家(jia)居业务Q3实现(xian)收入超18亿元，逆市同比增长超过40%，环比(bi)增长34%。
租(zu)房业务方面，截至(zhi)第三季度末(mo)，贝壳签(qian)约口径在(zai)管房源量(liang)超过8.5万间，环(huan)比增长100%。其中，分散式租赁(lin)业务“省心租”的在管规(gui)模突破5万套，环比(bi)增长近70%，并(bing)已经进入13个城(cheng)市。贝壳持续迭代(dai)收、出房(fang)模型和精细化运营(ying)能力，构(gou)建多层次(ci)的住房租赁供给(gei)体系，让更多城市居(ju)民享受更多(duo)元、更普(pu)惠的品质租(zu)住生活。
值得一提(ti)的是，随着(zhe)行业逐渐(jian)回暖，已是恒生(sheng)综指成分股(gu)的贝壳-W，即将于12月满足同股不(bu)同权公司纳入港(gang)股通需上市6个月及20个(ge)交易日的额外(wai)要求，市场预计(ji)将于12月12日左(zuo)右纳入港股通投(tou)资标的。实际上，贝壳自今年(nian)回港以来，股(gu)价一直表现相对稳健(jian)，且公司自9月来(lai)已持续回购(gou)股份。预计进入港股(gu)通后，在南向资(zi)金的加持下(xia)，贝壳将(jiang)为投资者带(dai)来更加稳健(jian)的回报。
