正文 | 市界
作者 | 陶婷
导读 | 愉见财经
身在北上深，会有一种错觉，似乎房价是永远往上涨的。作为一个上海人，我已经习惯了身边人“有钱了就去买套房”的惯性思维，好像买房总是不会错。 但其实不然。一切只是周期。即便上升周期年份很长，但终究也会结束。 2018年到2019年的一线楼市其实轻微调整了一下下，本是洗洗更健康了。奈何去年下半年在偏宽的信贷、尤其是经营贷流入购房市场等催化剂的作用下又是一波大涨，那其实反而就不太妙了。这下，周期的作用力就要掉到本来安全的一线城市的头上了。“愉见财经”在之前的专栏文章里推算过今年年底到明年年初这个时间点，一线楼市挺不住了。这里不赘述。 今晚的推送，是来说，已经轮到周期的摆锤回砸的那些个地方的。前车之鉴。 2013年底到2014年，我前后采访过温州、鄂尔多斯等地的房贷断供潮。那些城市出问题，主要症结是高杠杆炒房后，资金政策收紧，杠杆爆掉，楼市崩盘。我当时采访的时候，就有业主嚷嚷着他们的房子“免费送”，下家只要肯付他手上余下的贷款，他的首付和已经还的贷款就统统“送”了，打水漂了。 因为那房子，已经跌到连剩余的贷款价都不值了。所以才会有一批人直接断供，弃房弃贷。 同样的故事，香港人最熟悉。早前金融危机的时候来过一次狠的，我记得当时有不少明星都被套，亏损得厉害，钟镇涛破产就是一例；闾丘露薇也在她自传里写过因买房变成“负资产”的往事。前年和去年受疫情和社会问题等综合影响，香港楼市又是一波跌。我一朋友当接盘侠了，新买的房子，光是去年第一季度就跌掉10%。 今晚荐读的是环京故事：燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州。这些故事的因果，是2017年初高点之前，房价被爆炒，有些房子是在一两年里价格就翻倍的，所以都有人直接炒楼花了。但这些地区本身基本面根本不支持，产业结构撑不起来，配套也跟不上。燕郊与北京之间，隔着一座桥。这座桥只有500米长。
2021年年初，燕郊通勤人员进京新政实施的这一天，张宇花了整整4个小时才到达公司。光走完这座500米的桥，就耗费了2个小时。
一场疫情，让更多人感慨：“这么多环京的城市，燕郊离国贸再近，固安离大兴机场再近，它们终究不是北京。”
失望之中，3月初，张宇离开了燕郊。走之前，他170万元贱卖了房子。当初买下这套房子时，价格是400万元。张宇社交平台“血本无归”文字下，配着“我没有快乐了”的悲怆音乐。
自2017年3月17日限购起至今的4年，是让环京买房人焦灼的4年：楼市从魔幻走到现实，有人进场、有人离开、有人被套。
按照公开数据，环京楼市房价从2017年的高点大幅回落。在这一过程中，房价走势产生了分化，有些地段房价波动较小，但很多区域房价近四年时间平均跌幅高达40%，有的跌幅甚至高达71%，按照三成首付来算，很多人的首付已经跌没了，成为了负资产。
所谓环京，指的是离北京70公里以内的距离，大致包括燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州等地。
今年3月18日，尽管燕郊因落户门槛的放松，迎来一大波落户人群，燕郊楼市也再起波澜，但对限购已满4年的环京楼市来说，其上空盘桓着的，仍是挥之不去的乌云：房产中介追讨佣金，环京房企艰难度日，刚需客谨慎观望，高位接盘者违约和资不抵债。
即便如此，仍有一些人在焦灼中，等待希望。
在焦灼中前行房价腰斩多年后，环京楼市不复当年繁华。
2020年11月，全国商品房均价过万。如果查看房价过万的县级市百强排行榜，拉到最底部，才能在名单上看到香河、涿州等环京城市。
安居客数据显示，今年3月份，涿州城区新房均价为1.06万元每平方米，同比上月持平，同比去年下降6.62%；香河新房均价为1.24万元每平方米，同比上月下降1.55%。
在房价仍在波动的环京楼市里，各路人马在焦灼中前行。
一名环京经纪人告诉市界，在疫情还没完全过去的时候，很多人都不方便过来看房。他们一个月成交一两套算好的，有的好几个月不开工。
房产经纪人被开发商拖欠佣金的现象也仍存在。3月初，一名网友在河北新闻网上发布名为《河北廊坊固安县学府清华售楼处拖欠经纪人佣金》的帖子。学府清华这个楼盘的开发商，是一家叫做中鼎房地产开发有限公司的中小房企。
在帖子中，这名网友写道：“卖完房，客户手续都办完。开发商各种理由不给结（经纪人）款，各种踢皮球，拖欠已半年之久，共计金额400万元以上。”
自从4年前限购政策实行后，固安楼市就变得不温不火。拖欠房产经纪人佣金，是当地中小房企为了度日，使出的浑身解数。河北新闻网上，投诉中鼎房地产的帖子不在少数，如迟迟未办理房产证、违规收取购房差价等等。
另一边，有环京桥头堡之称的燕郊（属于三河市），也陷入了纷扰之中。2月18日，在三河市住房和城乡建设局网站上，一名网友发帖称，“燕郊天洋城4代现房不能交房，开发商不知去向。”这个不知去向的开发商，是天洋房地产（三河）有限公司。
三河市燕郊经济开发区针对网友的投诉，三河市住建局回复称，因与融资单位中国华融资产管理有限公司北京市分公司发生经济纠纷，该公司财务账户、公章和收据都被融资公司掌握，天洋4代当前的销售、签合同、收房等工作都无法开展。
天洋城的一名业主告诉市界，“天洋城这个楼盘的开发商资金链出现问题，面临破产，并且纠纷非常多。目前没有好办法。”
房企穷困的多米诺骨牌效应，也传导到了购房者身上。
半年前，张倩从固安一名房产销售那里得知，在某知名房企的牵头下，固安六中与天津南开中学签了一个协议。
该协议大概意思是：有天津户口的北京人，如果买了该学校周边的楼盘，他们的孩子就能在固安六中上学，到时候会享受到与天津高考同等的分数待遇。
听到这个消息后，张倩高兴坏了。她觉得这简直是为她家量身定制的。然而，疫情反反复复，固安更在1月初封城，张倩的买房计划就这样搁置下来。
如今，疫情好转，张倩便将买房计划提上日程。但没想到的是，3月中下旬，张倩从房产经纪人那里得到一个坏消息：引进这个政策的知名房企，因为资金困难，在今年卖掉了固安的不少地块。
固安六中周边的楼盘，几乎都是该知名房企以及其控股公司开发建成。
“资金链破裂房企的楼盘，实在是不敢买，怕成烂尾楼。”张倩说。
而那些在环京房价高位时接盘的购房者，此时的心境，可以用“生无可恋”来形容。在某社交平台，曾有名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款。”
这名网友是在燕郊房价不断攀升的2016年，以2.7万元每平方米、总价108万元，买下这套40平方米的一居室的。这套房子大概还了4年多的房贷，每月还款4200元，还剩73.64万元贷。
前述天洋城业主表示，“此事属实”。他还透露，由于“资不抵债”，天洋城有不少业主的房子被抵押给银行了，导致没有办法拿到房产证。
环京楼市里，还有购房者频繁违约的现象。这些购房者是在没有购房资质的情况下，与开发商或二手房业主草签了购房合同。在环京房价持续下跌之后，很多人的房子还没到手，就赔了一半。
环京楼市何以至此？
从魔幻到现实2014年，京津冀协同发展的靴子落地后，环京楼市便开始暗潮涌动。2015年，北京出台“330新政”之后，楼市“量价齐涨”。
北京房价高企，许多在京购房无望的北漂族，纷纷到环京地区购置房产。同时，炒房客也蜂拥而至。短时间内，购房需求大增，导致楼市供不应求，环京房价自此野蛮生长，燕郊、大厂、香河等地的房价，几乎翻了一番。
香河
2016年前后，燕郊的房价甚至达到了近4万元每平方米。环京楼市热火朝天，开发商则是欢腾一片。一些大开发商项目开盘，甚至一次性动员了200名销售人员。
与燕郊等区域相比，并不占优势的涿州，其房价也从5000多元每平方米，一路涨到1万多元每平方米。
就是在这个时候，冯志成为了一名职业炒房客，“不会看户型图也没关系，站在市场的风口上，猪都能飞上天”。
彼时，在涿州流行的词汇是“押一套”。所谓押一套，指的是新房，不论户型、面积等，购房者只需要跟开发商打好招呼，缴纳10万元、20万元不等的押金拿到房，再加钱以更高的价格卖给他人。
冯志向市界回忆道，“二手房甚至都不用过户，直接加钱就能很快被卖掉”。与人合伙买卖几套房后，冯志1个月就赚了20万。拿着这笔钱，冯志买了他的第一辆车。
他的朋友，则另辟蹊径，以低价大量收购板楼的顶层房子。此时的涿州楼市已经极度疯狂，当所有房子都一抢而空之时，冯志的朋友将顶层的房子放出来了。
没有任何悬念，高价卖掉顶层房子后，冯志的朋友赚得盆满钵溢。
涿州陷入疯狂之时，固安楼市也气焰高涨。2016年，大兴机场确定高速路线、封闭式施工等，牵动着与大兴一河之隔的固安。仅仅一年时间，固安的房价就从8000多元每平方米，飙升至2万多每平方米。
有8年房产销售经验的刘鑫，犹记得固安那几年楼市的火热。最火的时候，有的人拿着钱也买不到房。1000套房源，排号能拍到四五千名甚至开外。
房子优先卖给谁，也有主次之分。先交定金排号的，先排先选。全款的客户排第一位，排第二位是首付50%的客户，剩下的就是首付30%的客户。
很快，固安房子均价飙升到2.7万每平方米。受制于均价不能再高的政府备案价，开发商想到了一个“招数”：多余的溢价，绑定一个车位。
比如一套80平方米的房子，政府的备案价是1.7万元每平方米，市场的价格是2.7万元每平方米，每平方米多出一万元的溢价，80平方米就是80万元。从明面上来看，“这80万元就是买车位的钱”，刘鑫告诉市界。
环京地区此时的房价，是被投机性需求炒上去的。但房产先行，对京津冀一体化以及环京各地区的发展，并不是什么好事。
于是，2017年3月，北京楼市调控政策加码过后，环京楼市也掀起限购风暴。如廊坊一纸限购令变相封死了流动性后，廊坊房价迅速熄火，并于2018年3月正式转为下跌。
燕郊限购令发布后，房价也马上开始下跌，到2018年10月，已经跌至1.6万每平方米，跌幅近35%。
暴涨的潮水退却，环京多地楼市陷入冰点，2017年，链家、我爱我家等中介，相继撤掉环京楼市的导客店。
两年后，燕郊的房价已经从最高点的4万元每平方米，跌至不到2万元每平方米；大厂地区的房价，从3.5万元每平方米，跌到了1万多元每平方米。
环京多地房价腰斩的残酷现实下，一众河北房企的日子也不好过。2019年，保定秀兰地产爆雷，其在环京香河等地布局不少。
大量的房屋销售员和一线代理商，为了求生存，或转行，或南下。很多炒房客以及高位接盘的北漂族，则赔得底裤都不剩。这一年，燕郊法拍房上升至94套。
2020年，疫情重击下，环京楼市雪上加霜。以燕郊为例，年初房子均价2.06万元每平方米，年末均价下跌至1.76万元每平方米。
此时，燕郊法拍房数量达到210套，是2019年的2.2倍。
一些苦苦支撑的北漂族，在2021年年初疫情的再次反复后，终于动摇。
宋震是在固安买的房。从固安到北京，也要过一座桥。如张宇过燕郊那座桥一样，在检查严格的时候，宋震走完固安这座桥，也得好几个小时。
“我打算卖了固安的房子，换到大兴的黄村。哪怕小点也无所谓，不会因为疫情回不去。”宋震说。
风向变了吗？
即便形势如此，仍有人在等风来。
2020年，环京楼市就迎来了一批炒房客。他们几乎以全款的方式，在北三县（廊坊市的三河市、大厂县、香河县）团购了50套房。他们的目的很明确：纯投资，看好环京北三县的发展。
一些开发商也在等待合适时机。有些楼盘已经封顶了，即便连给员工买衬衣的钱都没有，有开发商就是不卖。
“要用逆势思维，越是低点的时候，越是好机会。”一名开发商告诉市界。
暗地里，风向的确在悄然改变。多名环京房产经纪人告诉市界，2020年起，虽然燕郊二手房仍然限购，但是新盘不限购，北京户口和外地户口都可以购买。
燕郊镇
新风向之下，一些离开的环京销售员又回来了，他们似乎又看到了希望。
作为燕郊本地人，黄响有些抵触网上唱衰环京楼市的观点。他坚持认为，环京区域比如北三县的位置，具有自住和投资价值，只是发展稍微慢了一点。
但2021年年初的一场疫情，让稍微回暖了点的燕郊楼市，又一次变得冷清起来。
成交量惨淡的现实下，有中介坐不住了。
3月5日起，有平台中介在朋友圈、贴吧发布信息称，“燕郊二手房打开限购”。这个消息让很多购房者蠢蠢欲动，磨刀霍霍向燕郊。
但是，三河市住建局工作人员告诉市界，这是虚假消息，燕郊仍在执行2017年的限购政策。
在香河，限购政策放松与否也是晦暗不明。3月8日，一名环京房产经纪人给余涛打了电话，他推荐的是香河的房子，“这套房子报价9500元每平方米，而且免费送一个车位。”
余涛在网上查了下，该项目2020年底的时候，价格还是11000元每平方米左右，现在就降到了9500元每平方米左右，并且赠送车位，相当于从去年到现在，价格下降了20%左右。
该名经纪人还告诉余涛，“不限购，开发商可以帮忙解决购房资格的问题。”
其实，狼来了的故事在这里曾反复上演。自2017年环京区域以“县”为单位调控以来，期间曾多次爆出“限购放松”的消息，但每次都被官方“辟谣”。
“环京整个开发建设刚刚启动，前期就不能放松，一旦限购放松，房价又上去了，不利于环京地区的发展，现在基础太薄弱了。”一位资深地产人士坦言。
跟北京千千万万个打工人一样，夏峰还是希望能够拥有一套自己的房子，而环京区域是他目前的最优选择。
然而，自4年前限购之后，环京楼市就一直徘徊在低位。夏峰的朋友不止一次跟他说，想在环京置业就趁现在，等限购放开就不是这个价了。
夏峰也一直寻找合适的房子，但他心里总有一个挥之不去的疑问，“如果现在入手，我是在抄底，还是在接盘？”
众所周知，环京城市主要承载的是没有北京户口的人群。但在减量发展，疏解非首都功能等策略下，北京2019年城区人口较2015年较少了12.7万。
北京人口的减少，在一定程度上，影响了环京楼市的购买力。这让不少购房者，对于房价是否还会继续下跌，心里很没有底。
而如何吸纳人，并将其留下来安家就业，仍是环京地区发展的难题。
3月13日至3月18日，短短一个多星期里，从“有房本且房屋是住宅性质就可以落户燕郊”，到“被告知落户业务暂停，届时不要再去办理”，燕郊落户政策一变再变。
虽然燕郊落户政策朝令夕改，但门槛终究还是在放松之中。落户门槛的降低，意味着拥有购买住宅资质的人群增多了。这使得各大中介喜大普奔，早前冷清的燕郊楼市，罕见地再起波澜。
然而，在业内看来，落户放松固然能在短期内拉动改善性购房需求，但并不能一挽颓丧多年的燕郊楼市。
“环京多数区域不仅基础设施比如交通等没完全跟上，软件设施比如教育资源、医疗资源等也稀缺，更重要的是，它们的产业结构也比较单一。”前述资深地产人士分析说。
产业结构单一，意味着购房者的就业问题就无法解决，就算有户口，人们只能白天在北京上班，晚上再回来睡觉。这样一来，环京城市仍可能是一座座“睡城”。
所以，加强基础设施建设，用产业支撑当地经济发展，吸纳人才真正留下来安家就业，反过来推动整个楼市的发展，才是环京地区最需要去做的事情。
*文中出现人物皆为化名
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